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上市房企存货量攀至9000亿
资产周转率创新低
现金流绷紧“影射”拐点将临
调控政策恰满周岁,又逢年报、一季报披露的时间窗口,对研判未来一年上市房企的经营绩效显得意义深远。纵览129家上市房企的“双财报”——政策高压下,资金链压力等内生因素伴随保障房投放等外在背景,已加速促成了住宅市场周期拐点的临近。地产业或将在2011年下半年迎来格局大变。
房企不仅是此轮上市公司存货迭增的主力军,其“被囤货”的经营特征尤值得投资者密切关注。
据上证报资讯统计,截至2011年4月28日,A股市场已披露年报的房企为129家(按申万行业统计分类),其中88家实现净利同比增长,余下41家业绩同比下滑。
  综合来看,129家上市房企2010年共计实现营业收入3946亿,同比增长30%;实现归属于母公司股东的净利润543亿,%。其中,四大龙头万科、保利地产、金地集团和招商地产分别实现营业收入507亿、359亿、196亿、138亿,%、%、%、%;、、、,%、%、%、%。
   基于地产业特殊的收入确认方式,在经历2009年至2010上半年的行业高度景气之后,大量高质量的预收账款确保了上市房企2010年净利大增。
资金流绷紧多元化自救
   必须一提的是,2010年底上市房企的现金流大降,甚至部分中小房企资金链紧绷程度达到历史之最。数据显示,129家上市房企2010年底合计经营活动现金流净额-880亿,而2009年底仍为527亿。
   现金流骤降的背景是2010年“最严厉调控”,全国房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持高增长。据统计局数据,%,%,新开工增速达到近十年来最高值。
   虽然经营现金流并不能直接推导行业拐点将临,但仍是一种重要警示。2011年上市房企能否弥补现金流缺口,仍要看其综合信贷能力和销售回笼水平。
在此背景下,不少中小型房企开始谋求多元化转型,如鼎立股份进军稀土行业;西藏城投、中润投资进军矿业资源开发等。
   此外,也有部分拥有资源优势的城投企业瞄准保障房市场,以求寻找新的利润增长点。如中天城投2011年3月10日公告,与贵州省人民政府签订了参与“十二五”保障性安居工程建设框架协议。有类似考量的房企还包括首开股份、天房发展、栖霞建设、城投控股、福星股份等。
 2011年一季度“寒风”拂面
  2011年4月正值此轮地产调控满“周岁”,与上述普遍靓丽的2010年年报形成鲜明对比的是,经营放缓、增长乏力竟成诸多房企一季报主旋律——该景象为历年所罕见。
据上证报资讯统计,截至4月28日,129家已披露年报的上市房企2010年末存货总量达9098亿元,%,创近几年来新高。
   其中,有100家房企的存货出现不同程度的增长,同比增幅在100%以上的包括绵世股份、顺发恒业、西藏城投、大港股份、京能置业、长春经开、万业企业、华侨城A、华丽家族、中国国贸及中天城投。
以“招保万金”为例,金地集团、%、%;%,但据万科年报称,截至去年末,在各类存货中,已完工开发产品(现房)仅占4%。
  “在目前限购令的背景下,一旦存货积压三个月以上,房企的资金链无疑显得十分脆弱。”有分析师担忧。
  四龙头中最激进的当属保利地产,,同比增长83%,,。
  年报显示,2010年保利地产积极拿地,以一线省会城市为中心,向二三线城市纵深发展,全年新进12个城市。除了积极通过公开招拍挂获取项目外,还通过旧城改造、概念地产、定向购地、合作开发和一级转二级等方式获取项目,全年新增项目45个。截至去年末,公司拥有可结算资源高达4195万平方米,扩张速度与2009年相比显著加快。
高存货的背后是资产周转率的快速下滑。有统计报告指出,,创出十年来新低,。
   查资料,房地产公司的存货应包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。存货周转率放缓,加上去年地产公司经营性现金流的大幅下降,资金压力随之而来。
   反映到单个公司,上海新梅的存货周转率最低,。外高桥、津滨发展、卧龙地产等存货周转率相对较高,。
1、行业龙头:保利、金地、万科、招商。