文档介绍：房地产价格及其影响因素和优化措施的研究
【摘要】
房地产行业与百姓的生活息息相关。近年来,由于房地产价格的不断攀升,房地
产行业已经引起了社会的广泛关注。本文就全国和重庆市范围内,房地产价格的影响
因素及风险进行了比较详细的分析。并对重庆市的房地产销售价格的合理性进行了研
究,最终提出了相应的建议和改进措施。
对于第一问,我们选取了人均消费水平,人均 GDP 占有量等五个与房地产价格有
着密切关系的指标分别在全国和重庆市范围内进行研究。我们采用一元线性回归模型
利用 SPSS 统计软件分别对五个指标与房地产价格进行线性回归,得到线性回归方程和
相关系数。通过相关性分析我们发现,无论是在全国范围,还是在重庆市范围,这五
个变量均与房地产价格有着较大相关性。因此,最后我们使用多元线性回归模型,利
用 SPSS 软件对五个变量进行多元线性回归,并得到如下关于房价的关系式(R2为相关
系数):
Y = + + + +
全国 1 2 3 4 5 R2 =
−
Z = + + + +
重庆 1 2 3 4 5 R2 =
−
对于风险分析部分,通过查阅相关资料,我们决定建立层次模型,并选取了 12 个
影响因素(详见文中图表)进行分析,对各个量进行比较,构造了三个比较矩阵,通
过 matlab 编程计算并进行一致性检验,最终得出各个因素对于风险的影响权重。最后
通过模糊评价的方法,根据从网站收集的各方对影响房地产各因素的评价信息,利用
已知权重得出全国房地产行业处于一般风险(风险指数为 %)的结论。
对于问题二,我们使用经济学中已有的评断房价合理性的模型配合使用 EViews 计
量经济学软件得出相应的房地产合理性价格函数,通过代入重庆市各年份相关统计数
据,最终得到重庆市每年合理房价,同时与重庆市每年实际房价对比,得出重庆市房
价基本合理的结论,并绘制了相关图表。
对于问题三,我们利用第一问中得到的数据,按照不同因素与房屋价格相关性的
高低,对重庆市房地产市场的发展进行了分析,并提出了相应建议。

关键词:相关性分析线性回归模型层次分析模型房地产合理性价格函数

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一. 问题重述
自我国 1998 年实行住房货币化改革以来,我国房地产行业经历了巨大的发展,百
姓的住房条件也得到了极大地改善。但是在房地产业快速发展过程中,也出现了以房
地产销售价格持续过高为代表的诸多问题。由于住房是人们的一项基本需求,同时住
房花费又在总支出中占有很大比例,因此房屋价格势必对人们生活乃至社会稳定产生
重大影响。关于房地产的研究主要集中于以下问题:
。
,分析其价格是否合理。
。

二. 模型的基本假设
影响房地产价格的因素很多,如居民消费水平,城市经济发展水平,城市人口密
度,土地价格,房屋供求关系,物价指数,居民可支配收入等等。本文选取了房地产
价格,居民平均消费水平,人均 GDP 占有量,人口密度,房地产竣工面积和土地价格
五个主要因素作为研究对象,并假设房屋价格与这些因素之间的关系均为线性关系,
且:
1. 城市经济发展水平由人均 GDP 代表。
2. 忽略消费者偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋建
筑形式等对住房价格的影响;
3. 忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的影响;
4. 在一定时期内,一个地区的人口密度较为稳定,没有大的变化。
5. 忽略各种炒房行为和政府宏观调控对于房屋价格的影响。
6. 由于没有具体数据,故房屋建造成本一项用土地价格进行代替。
7. 由于缺乏权威专家评价,因此我们采用从各大网站收集的信息,综合并加以整
理作为专家评价。

三. 符号说明
符号所表示的意义
Y 全方米)
Z 重庆市房地产价格(元/平方米)
m1 全(元/人)
n1 重庆市居民年平均消费水平(元/人)
m2 全国居民人均 GDP 占有量(元/人)
n2 重庆市居民人均 GDP 占有量(元/人)
m3 全方千米)
n3 重庆市人口密度(人/平方千米)
2
m4 全国房地产竣工面积