文档介绍：一直以来,仙居没有真正的豪宅,只有伪豪宅,所谓伪豪宅就是外表光鲜、价格不菲的农民房。江南春城(暂名)能否打破这个现象,成为仙居历史上第一个真正意义上的豪宅项目? 在仙居城市向东(据说县政府将东迁至新区)的主旋律下,江南春城(暂名)却大唱反调,执着地开始了西进序曲。是做沉沦在乡野,外表光鲜的农民房,还是成为超然于城市之上的、仙居豪宅市场的龙头老大?=》巨大的体量意味着风险,同时也是成为城市高端生活核心区的资本。今天我们讨论的不是一个房产项目而是一种生活方式、一个社交圈本次报告以解决以下核心问题为目标如何精准定位?独特营销概念是什么?如何配合该主题进行整合推广?第一部分市场研究第一节仙居房地产市场的整体现状第一部分研究部分一、2009年仙居住宅的成交量2009年截止10月底,仙居县累计销售住宅694套,其中90平方米(含)以下售出548套,,90平方米至144平方米售出32套,总计面积4155平方米,144平方米(含)以上售出114套,。548>32<11440160>4155<24639数据来源:网络数据/五道梁行市场研究中心二、购房者对户型的选择取向大户型小户型畅销从1-10月份销售情况可以看出,仙居的购房者对房源的需求呈现出一种沙漏状的分布,即大户型和小户型畅销,而中等户型偏冷。原因分析:中小城市顾客偏向于选择150平方米左右的大户型,因为****惯了宽敞舒适的大空间住房;但如果因为价格或资金的限制,他也会考虑那些空间利用率高、紧凑的小户型。通过随机对其他有购房意向的消费者进行了调查,他们也都出乎意料地一致认为,宽敞的大户型或是性价比高的小户型会是仙居市民普遍的选择。=》从数据层面看,与一线城市相比,仙居中等面积的户型(100-140)反而会遇到销售阻力,数据不一定全面,但参考作用明显。数据来源:网络数据/五道梁行市场研究中心三、2009年的房价走势仙居2009年的楼市,基本上保持不温不火的状态,价格稳中有升。仙居县房管部门提供的数据显示,从今年4月至今,售房均价在4250元每平方米左右,上下浮动不超过350元每平方米,价格总体是比较平稳的。但从8月至11月,这4个月的均价比4月至7月的均价整体提高了200多元每平方米,房屋交易价格稳中有升。仙居县房管部门工作人员表示,消费者对仙居的房地产市场一直很有信心,持币观望的现象比较少。仙居的房地产市场供求关系基本平衡,不仅适合自住购房,投资风险也较小;另一方面,房价也体现出在平稳中逐步增长的势头,也有一定的投资价值。目前消费者的刚性需求占了置房的主要部分,但是随着经济的不断发展,作为投资方式购买房子的市民也在增多。=》机会:本项目别墅排屋保值性较好,改善型居住与投资两相宜。数据来源:网络数据四、各种需求旺盛1、自住需求:仙居商品房一直供不应求,刚需和改善型居住的需求远大于供给量。旧城改造、连续不断进城的人们又产生了新的需求。普通住宅的去化速度就能证明这种判断。2、本地投资客:经过09年亢奋的市场洗礼,以公务员和垄断性行业人员为主体的较富有人群投资热情被点燃。3、外地经商投资客年底国家宏观调控政策密集出台,一二线城市仙居籍投资客有向三四线市场撤退的倾向,回乡既可以投资,又能衣锦还乡秀一秀今非昔比的身家。在仙居这样的城市,少量投资客就能掀起不小的浪潮。