文档介绍：06年10月北京二手商品房报价指数报告一、北京市二手商品房报价指数走势及分析 2006年10月北京二手商品房报价指数为145点,环比9月份上涨了1个点,%.2006年10月北京二手商品房挂牌均价为8415元/平米,环比9月份上涨35元/平米。另从1月份至10月份的二手商品房报价指数来看,虽有个别月份受政策冲击显现波动外,基本处于平稳上升状态。如图1所示分析其原因,北京中原三级市场部专业研究人士认为: 1)北京市场化、国际化进程不断加快,外地来京工作人员越来越多,另外,城市化带来的众多拆迁需求等,强劲的需求是房价一路走高的重要原因; 2)从报价来看,%,其环比增长幅度明显降低(%),这很好说明了在10月份系列调控政策的效用开始显现,报价有进一步趋稳的趋势。另外,从二手房交易量上来看,10月份并没有发挥出“银十”的作用,交易市场活跃不够,分析原因主要是受到今年一系列针对房地产市场调控政策的连环作用而成。 3)二手房报价的不断走高,还有一个重要原因就是受到区域内一手房价格的快速上涨的影响,有攀比一手房的态势形成。图1: 二、北京市二手商品房区域报价指数 1、北京市各区域二手商品房报价指数图2:通过上面图表分析可知: 10月份环比9月份,在各监测区域中,除东城区和丰台区报价微有下调,%%,其它各监测区域均显现报价稳中上涨现象,其中,崇文区涨幅最高,%,昌平和宣武两区报价同9月份相比处于稳固状态,西城、朝阳、海淀、石景山则显现不同程度的上涨,%~%之间。北京中原三级市场部研究人士分析认为,主要是由于各区域的地理位置、区域特点、区域内房屋属性不同、供需关系导致而成。下面以各区域为重点作以详细分析: 2、朝阳区二手商品房报价指数分析图3: 在朝阳区8大监测地段中,除安贞和朝阳公园显现略有下降外,其它各监测地段均显现稳中有升趋势,其中,涨幅最高的是望京-花家地,%。特殊生态环境及商务氛围助推燕莎、朝阳公园业主报价走高从朝阳区的八大监测区域来看,除CBD外,燕莎、朝阳公园的报价一直处于高位运行状态,据统计,10月份燕莎、朝阳公园地区的报价指数分别为177点和182点,%%。这两大区域业主报价不断上涨的原因,北京中原三级市场部研究人士分析认为1)燕莎和朝阳公园地区位于东三环,地理位置决定报价处于高位,再加之区域内新建商品房量有限,更凸显二手商品房的稀缺;2)燕莎和朝阳公园地区的商务氛围较浓,区域内朝阳公园作为“城市绿肺”,拥有得天独厚的景观和城市核心双重价值,而且因为该区域毗邻使馆区,周边国际化程度很高,大量外籍人士的居住需求有效地推动了该区域高档公寓的销售,成为这两大区域业主报价不断走高的源动力。地段决定安贞报价较高,但受政策抑制环比9月显现下降据统计,安贞地区10月份二手商品房报价指数为144点,同9月份相比虽略有下降,%,但报价却高于六里桥和紫竹桥地区。分析原因,北京中原三级市场部研究人士认为1)安贞和六里桥及紫竹桥地区相比,虽都位于三环,但由于方位不同却显现较大差异,安贞位于北三环一带,六里桥和紫竹桥分别位于西南三环和西三环,北部良好的交通配套及商业氛围助推安贞地区业主报价一直处于高位;2)安贞地区房屋属性较多,有二手商品房、公房和经济适用房,而受10月份开始执行新的计税价格(安贞地区公房计税价格有所下调,%)及经济适用房有关“回购”之说的影响,消费者心态发生些许变化,另外,经济适用房供给量的增加,消费者购房挑选余地增大,这些都对区域内二手商品房产生一定冲击,造成10月份环比9月份报价略有下降,%。区域内楼盘挑选性大及周边具价格优势楼盘冲击导致亚运村报价处于稳固状态据统计,亚运村区域报价10月份同9月份持平,报价指数为135点。分析原因,北京中原三级市场部研究人士分析认为1)亚运村区域内可供上市的二手商品房很多,且品质相差无几,消费者挑选性较大,供给量较大;2)亚运村地区位于北四环外,区域内房价在8000元/平米以上,而周边区域接近于北五环邻近的一、二手房供给量同样很大,且同亚运村地区相比具有明显的价格优势,价格差在1000元/平米以上,庞大价格优势对亚运村楼盘造成一定冲击,使得报价处于稳固状态。一手房热销及区域内配套不断升级直接促使望京地区业主报价不断上涨据统计,%,%,望京地区已连续两个月报价涨幅超过10%,分析其原因,北京中原三级市场部研究人士分析认为1)区域内新建商品房很多,且品质较高,在强劲需求的支持下,一手房价格也是水涨船高。面对一手房价的上涨,二手房业