文档介绍：新时代商业街项目销售推广案一、 项目竞争力分析1、 芜湖房地产板块分析2、 城南板块竞争力分析3、 本案核心竞争对手分析二、 项目推广策略1、 住宅推广策略2、 商铺推广策略3、 其他产品推广策略三、 项目销售阶段实施战略1、 市场预热期2、 正式开盘期3、 全面强销期4、 持续升温期5、 清盘收尾期U!现阶段工作准备—、项目竞争力分析1、 芜湖房地产板块分析目前芜湖市在城市布局上分为三大块:解放路以北为工业区,包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区;解放路至青弋江为城中区,是全市的商贸旅游区;青弋江以南为城南区,是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。本案项目为马塘区杨毛坡地块,归属于城南片。按照建设外向型、现代化城市新区的要求,今后城南总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架,充分发挥生态自然优势,体现“以人为本"的规划观念,对水系保护、园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头利用、道路交通等强调高起点、大手笔的规划,并与城市总体规划相衔接。目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工,预计两年内将投入运行;而最近拍卖的开发土地陆续投入开发,预计将在今后两三年内形成50万平方米左右的开发量,随着这些楼盘■■■的建成和现有楼盘的不断交付,该区域将在3、4年内形成一个可以容纳20万人口、芜湖市最具规模的新型高尚居住区。2、城南板块竞争力分析■■■通过最近城南新开盘和上市的新盘来看,该区域的楼盘整体定位比较高,小区配套、楼盘品质和营销手段等在芜湖市都是高水平的。这些楼盘住宅的价格在1600——2800元,商铺价格在4000 5500元不等,位置都要比本案要离市中心步行街近一些。由于靠近长江、青弋江,上述楼盘大都借用最近国内比较流行的水景住宅概念来进行包装推销。从城南这些楼盘的诉求对象来看它的目标客户,我们发现他们都是面向芜湖市的中高层收入者,以及城市白领、金领等消费比较强的阶层,因此营销宣传上提倡的是比较超前的生活形态。我们认为上述营销定位的突破口选择应该是对的,符合芜湖今后经济发展的趋向以及符合城南在全市城市功能定位上的地位。特别是城南板块有着其无与伦比的区位优势,比如离市中心咫尺之遥、比如外部自然环境一一青弋江、长江、市民公园、奥林匹克场馆等、比如市政府的搬迁等等,很多利好都预示着城南板块作为一个新崛起的高品质住宅板块即将横空出世。而同时,我们在目前城南楼盘的竞争中发现一个楼盘同质化比较严重的事实,这就应该让我们应该引起足够的重视。究竟芜湖市是否有足够的市场需求来消化这么大量的新开盘呢?我们的态度是谨慎地看淡。因此为了最大限度地避免销售、尤其是住宅销售的风险,我们建议无论在产品定位还是营销手法上都要和我们主要的竞争对手们加大差异。3、本案竞争对手分析由于本案的产品具有多样性,因此我们应该分开来对它们进行竞争分析。>商铺本案的商铺从全市范围来看没有明显的竞争对手。因此营销上不是要将它全部销售完毕就算成功,而是要将它作为商铺特有的房地产价格弹性发掘出来,将价格提升空间充分打开。可以说,本案项目最后是否成功百分之九十要看商铺销售,而商铺销售成功与否就得看最终的销售均价是高是低。目前商铺销售的最大问题在于人气不足,因此营销的首要任务应该是制造人气。我们认为商铺销售要成功,必须“炒”。何为“炒”,就是要“炒商铺”,吸引本地、外地有实力的投资者入市,必须要在加强商业气氛营造的同时,着重从投资者角度考虑问题,为他们不断建立信心。因此在销售上要注意:1、 要体现“低开高走”,拉开价差,并允许部分首批购房客户转让炒作乃至赢利,从而迅速形成新闻热点;2、 控制房源,掌握好节奏,保证每次推出的商铺在最短时间内售完,造成一种“供不应求”的局面;3、 招商工作同时配合,要求每隔一定时期都有大型商家加盟商业街经营;4、 开始先保留一定房源,在销售中统计投资和经营客户的比例,分析招商反馈,预判市场的将来走向,从而决定在现房前的商铺保留情况。>住宅本案的住宅主要竞争对手应该来自于区域内部。主要竞争对手有森海都市花园、水清木华、长江现代城以及月河新城等几个新盘。上述楼盘的上市时间和本案基本相同。价格方面,森海、月河的价格最贴近我们,从1558——1900元/平方米。均价在1700元/平方米;而水清木华、现代城预计的价格和定位都很高,将达到2200——2800元/平方米,因此我们主要的目标应该瞄准森海、月河等“第二军团”的楼盘。结论:在产品规划设计及营销时加大楼盘优越性和差异性;对个别竞争激烈的户型,如大面积户型、高层、小高层等加以控制优化;方案通过后对项目的施工图设计采取分期、分批设计开发销售,减少市场风险;营销上突破常规,建立多方位立体推广的战略。>其他本案的其他产品还包括酒店式公寓、大卖场、公寓式办公楼等。从它们的产品定位来看,在