文档介绍：一、经济测算1、含义:为了有效衡量房地产开发投资的经济效益,运用投资分析技术,对投资、成本、销售或出租收入、 税金、利润等经计量进行分析, 计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程,称之为经济测算。2、基本流程: 测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成:1、开发成本: 土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用(项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用)、建安工程费用(土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用)、公共配套设施费用(一般按2%计算)、不可预见费用(包括基本预备费和涨价预备费,依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,按3%一5%计算)、开发期间税费(包括税收和规费)。2、开发费用: 管理费用(一般按 3%计算)、销售费用、财务费用。三、土地增值税1、定义:对土地使用权转让及 出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。2、征收方式:土地增值税实行 四级超额累进税率 ,例如增值额未超过 50%的部分,税率为30%,增值额超过 200%的部分,税率为 60%。3、计算公式: 应纳土地增值税=增值额×税率1)公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。A、纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。B、计算增值额的扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。(2)土地增值税实行四级超率累进税率:A、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分,税率为 30%;B、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分,税率为 40%;C、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分,税率为50%;D、增值额超过扣除项目金额 200%的部分,税率为 60%。(3)简便算法:计算土地增值税税额, 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:A、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%;B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%D、增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。备注:公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。4、预征土地增值税: 开发一个项目获得的利润部分,这部分利润将按一定比例缴税,原本土地增值税是在项目结束后征收。但目前我国的土地增值税实行 “预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段,按月或季度以申报收入预征土地增值税;在项目售完之后, 再按照实际销售收入所得,清算应纳所得税额。四、经济测算的评价体系1、资金的时间价值使得经济测算的评价体系指标分为两大体系,即静态和动态。(1)不考虑资金时间价值——静态指标A、包括税前成本利润率、税后成本利润率、税前投资利润率、税后投资利润率 ;B、