文档介绍：房地产开发项目风险管理工程管理论文一、引言以 2004 年8月 31 日为分水岭,我国的房地产业进入了一个新的发展时期, 随着国家经济大环境的变化, 围绕着行业是否有“泡沫”, 业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬, 结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策; 迎来了中国人民银行 121 号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调; 迎来了一系列规范建设行为, 提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化, 风险因素不断增多, 存在于项目整个开发过程的风险, 使中小房地产企业更是处于“极为艰难”的处境。因此, 加强开发项目的风险管理, 保证项目目的、目标的实现, 是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下, 在特定的期间内, 那些可能发生的结果之间的差异程度, 实际上就是实际结果与计划结果的变动程度, 这种变化程度越大, 所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险, 由于风险与利益的对称关系特性, 实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中,主要表现在以下几个方面: 1、项目的定位( 决策) 风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位, 都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定(决策)以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案, 也就决定了项目的销售前景, 一旦市场定位不准确, 项目的指导思想出现失误, 是后期无法或者是非常困难弥补的风险, 也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险) ,属项目建设的决策性失误风险,其结果是不可管理风险。 2 、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾; 或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”; 或者是对企业资金筹措( 自有资金) 和融资能力过高地估计, 或者项目成本分析存在着严重的失误; 或者没有吃透国家和地方政府的行业政策, 对大的经济环境把握的不准; 或者是成本过程控制严重失控(突发性事件) 、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。 3、项目的质量风险。包括: 在项目决策阶段由于经济技术分析失误, 出现品质与价格矛盾导致的质量问题; 在设计阶段, 向设计提出违反设计规范、标准, 特别是强制性标准的要求, 所造成的“投机性”质量问题; 施工阶段, 从业人员对设计知识认识有重大错误, 不按照政策规定的程序和规定执行设计变更,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中, 不重视关键部位和关键过程的过程控制, 对一些容易出现影响结构安全, 特别是一些虽不影响结构安全, 但对正常使用功能有严重影响的问题, 处理不及时, 没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”( 包括“质量通病”造成的纠纷); 项目管理目标制定的不合理, 以至进度与质量、与安全产生冲突造成的质量风险; 交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因