文档介绍：前言重在分享工作经验,而不在于布道讲学!跑盘技巧属于技术范畴,每个人均有各自不同的特色,本内容仅供借鉴,期望能对各位的工作有所帮助。优秀的房地产从业者首先必须是这个城市的导游(地理通)。前言——跑盘概念范畴的界定房地产市场调研概念范畴:宏观层面:城市调研——国家/省/市经济发展、政策法规环境;中观层面区域调研——项目所在区域的政策法规环境,经济发展等;微观层面:地块信息调研——地块属性(生地、熟地等)、控制性指标、周边环境(资源、负面影响等);项目(竞争、典型项目)市调——跑盘;消费者调查——特征描述、需求、购买行为等;市场链调查——政策法规等政府部门、土地供应者、开发商、设计院、咨询顾问机构、广告公司等。房地产市场调研是一门博大精深的学问,其方法复杂多样、内容包罗万象。本报告只针对跑盘,为新人提供一些可以快速学习、快速执行的市场调研的途径、方法及注意事项,帮助大家尽可能少走弯路,提高市场调研的效率和质量。——基本信息区域属性区域属性区位1、项目所在具体位置2、所处区域现状:宏观经济、社会、文化概况;3、房地产市场整体概况;4、居民生活方式和消费方式,对该区域的认知四至项目四周相邻的物业或者地表形态规划区域整体的规划,包括政府短期、中期、长期规划以及规划实现的进度;需要关注区域在城市整体中的位置交通1、项目附近交通路网构成如何,分别为何种等级的道路,通向何处;2、公交站点如何分布,距项目有多远距离,步行多长时间能够到达3、轨道交通情况如何,未来是否有新的规划配套项目周边的生活配套(菜市场、便利店、超市等)、医疗卫生(医院、诊所)、教育配套(学校、培训机构)、商业娱乐等,与项目的距离;项目1公里内、5公里内、10公里内都有何种等级、何种类型的服务设施任何一个房地产项目都不可能脱离区域环境而独立存在,区域属性对于项目有着至关重要的作用;跑盘时绝不能把注意力仅仅放在所要调研的单一项目本体上。社区规划是能够体现社区定位的重要表现,在极大程度上也体现着开发商对于项目的追求;对于项目的总平面和户型设计了然于胸,自己手绘其总平图和户型图,是新人深入了解项目产品的一个重要途径。社区内规划/——基本信息社区内规划基本参数占地面积、建筑面积;容积率;绿化率;总户数;车位比物业形态多少栋楼,分别有多少层。低层(1-4层);多层(1-8层);小高层(1-18层);高层(1-33层);超高层(超过100米)总平面布局项目分期;楼栋分布,朝向,排布方式;绿化分布,路网分布,社区主入口位置景观天然景观资源;人造景观,园林面积,园林风格;主要元素外立面建筑风格,外立面装饰,新旧程度户型规划户型面积户型面积区间户型设计户型平面布局、客厅开间、居室面积、居室数量、是否朝阳;赠送面积,出房率,户型创新产品类型配比各种面积的户型分别占多大比例,主力户型是什么楼层平面分布梯户比,户型分别是多大面积,——基本信息对于规模较大的住宅项目,内部配套必不可少;配套设施对于住宅项目的舒适程度具有较大贡献。精装修是住宅发展的一大趋势,精装修的标准将是项目竞争力的重要组成部分社区内部配套、交房标准、合作单位社区内部配套配套物业类型商业、学校、医疗、文体娱乐设施、会所等及其分布位置经营方式出租/出售,是否对外公开,是否需要业主公摊比例配套物业占整个社区的比例,配套物业规模、等级等社区公共配置大堂(层高)、电梯厅、电梯(品牌)等交房标准毛坯/精装修(装修标准)对于精装修的住宅,其精装修标准如何(?元/平米),这个标准包含什么内容,是否有家电、家具等,材质、配件等的品牌合作单位开发商资质、等级、特点操作过的其他项目及结果物业公司建筑规划设计单位园林规划设计单位销售代理公司通过项目的了解去挖掘梳理项目的价值体系,能够使新人对于项目的认识有一个质的飞跃并关注其所推广的信息是否是真正的卖点,是否对客户起到真正的吸引作用推广毕竟是为项目作广告,接触到这些信息的时候,我们需要有自己的过滤,不要被广告词语所误导,——推广类信息推广主题推广主题核心广告语广告主题、阶段性广告语、诉求点推广价值体系挖掘其项目卖点住宅产品主要价值诉求体系低价格……地段…………施工质量………交通………………环境/景观………………配套设施…………………社区/人文…………………………物业管理……………………初级市场成熟市场建筑/品质………………………通风/采光……………其他项目的推广手段对于自己项目的操作往往会有较大的借鉴意义,对于其他项目推广方面的创新需要尤其关注;关注其推广手段、更重要的是要了解这种手段的针对人群及达到的推广效果。如:通过其网络广告的诉求点,及其进线/来访