路项目定位报告专业知识讲座.ppt

文档介绍：目录营销背景项目分析印象鄂尔多斯印象东胜项目定位营销背景建立考核问责机制首套90m2以上首付3成二套房首付5成,,限购政策出台端倪对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行确保完成2010年580万套限制有违法违规企业购地房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成,二套首付5成,,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房,取消个税优惠违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票,公司债券和新购置土地,银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期双率上调金融机构存款准备率6次上调,累计上调3%%,存贷利率2次上调,%,其它各档次利率相应调整房产税重庆、上海出台房产税全面限购先后有34个城市实行楼市限购,其他重点城市陆续出台限购政策强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求约谈问责机制国务院三度发文调控楼市,抑需求、促供给力度空前2010年4月2010年9月2011年1月项目分析区位分析项目位于东胜区东南,位于铜川路(距乌审街交4KM),周边主要路网已经形成,可通过铜川路联经乌审街、鄂尔多斯大街;项目位置处于城区边缘,周边基础配套极其缺乏,难以满足日常生活需求;远离商业中心,距最近人口密集区(富兴路)5KM,距美特好广场10KM。位于城市东南,属正在开发区域,主要路网成型,生活氛围淡薄商业中心★区域配套项目除教育资源外其他城市生活配套极其不完善,发展极其不成熟。商业、环境配套2KM:生活配套:东方欣园超市;休闲配套:康乐公园7KM:生活配套:东兴时代广场(未开业);休闲配套:东胜森林公园8KM:休闲配套:体育场教育、医疗2KM:教育:东方实验幼儿园、东方实验小学、培正中学3KM:教育:福兴小学、第十完中、东方汇文中学、东方小学(铜川)8KM:教育:东联现代中学、万佳小学9KM:医疗:鄂市第二医院区域配套大量空白远景规划:交通:铜川路长途汽车站医院:铜川镇项目四至项目周边均为空地,东面距铜川路约300M;周边项目均为正在开发,整体档次不高;项目四至南面:空地东面:铜川路西面:空地北面:七一路项目昭示性较差,区域生活氛围淡薄,展示形象较差项目属性界定区位属性:区域发展不成熟主城区与铜川汽车博览园连接区域,片区基础配套不完善,生活十分不便偏离主城区市区东南部,距商业中心10KM项目属性:昭示面不足项目四面不临主干道,,%建筑密度,可使项目产品与市场产品形成差异开发量大,品质较低项目周边项目开发量大,形态多样,整体品质较低规模较小项目总建8万方,在市场中属“小盘”核心问题片区发展落后,开发量大竞争白热化,本项目是否存在发展机会,能否实现销售?