文档介绍：谨呈:湖北世纪东方房地产开发有限公司武汉江夏中山舰项目整体定位及发展战略版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳***顾问股份有限公司所有,未经深圳***顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。0项目研究的工作阶段划分2009/11/192009/11/262010/01/112010/01/18整体定位及发展战略整体定位及发展战略市场调研阶段(中期汇报)(终稿汇报)项目地块查勘项目界定及目标分析区域宏观经济背景研究项目价值研判房地产市场调研问题结构化分析政府官员访谈项目机会挖掘专业人士访谈案例借鉴一线销售人员访谈项目整体发展战略消费者访谈项目定位规划示意及分期策略项目效益评估1项目报告的结构思路战略机会挖掘房地产市场机房地产市场机会分析会分析开发商目标解析开发商目标解析战略方向战略方向区域价值重构区域价值重构项目属性项目核项目属性项目核整体定位整体定位界定界定心问题心问题旅游市场机会旅游市场机会分析分析案例研究案例研究规划分期规划分期客户机会分析客户机会分析是什么?要什么?问题在哪?机会在哪?别人怎么干?我们怎么干?211项目属性界定核心问题解析项目属性界定战略机会挖掘类似案例借鉴整体发展战略项目属性界定:二线省会城市、远郊陌生区、具项目整体定位有一定旅游资源的综合性开发项目规划分期思路效益评估3项目区位项目隶属于江夏区金口镇,与武昌、纸坊成三角分布,属于“两不靠”地带项目距离武昌25公里,东西湖区江岸区距离纸坊20公里,与武昌、纸坊成三角分布;武昌区项目位于武汉市江夏区大桥新区的金口镇,江夏蔡甸区洪山区是武汉周边6区中发展最武昌主为完善的区域;城区项目所在地为规划中的江夏区25公里19公里旅游度假区,但目前仅设有中山舰博物馆,周围以农中山舰旅游度假区村、军事基地为主,给人偏远、陌生、配套差的印20公里纸坊象。关键词一:城市远郊、非城市发展方向4交通状况目前通达性较差,未来文化路开通将有效改善项目的交通状况项目通达性较差,当前到达珞狮路武昌火车站的三条路径,车程都在1小时左右:从沿江的武金堤路直三环线上,路况较差;武金堤路汤沿项目东侧金口路北上逊经青郑高速(须收费);湖沿107国道北上,路况较差,大量货车通行;青郑高速文文化路预计2010年5月开化通,将很大程度上改善项目路的交通;南车集项目沿江北上至阿尔斯团至码头107国道通码头然后转东约14公里,到达文化路北上接珞狮南路,该路况最好,是项目最大的机会所在。金口路关键词二:通达性差、但未来将会改善5区域环境区域内公共设施和生活配套匮乏,缺乏支撑,本项目为区域内唯一地产开发项目项目隶属于金口镇淮山村,区域周边以农田和村庄为主,项目是区域内唯一房地产项目;大学城区域内缺乏城市级配中山舰博物馆套,以镇级的商业和学校项目地块配套为主;中山舰是项目唯一的配套依托,但目前仅有规模金口船厂为5000平米的中山舰博物金口中学馆和300平米的博物馆相金口镇关行政用房;造船厂中山舰博物馆区域内有少量企业,包金口船厂、渔业食品有限公司、包装纸厂等。金口船厂关键词三:陌生区域6区域环境区域虽定位为中山舰旅游规划区,但目前除中山舰博物馆外无任何实体可依托,配套极其匮乏中山舰旅游度假区目前仅有规模为5000平米的中山舰博物馆和300平米的博物馆相关行政用房;配套用房尚未投入使用,开馆试营业半年,免收门票,人流量较大,作为一日游产品,对区域知名度提升作用明显。中山舰博物馆区域全景图行政配套用房中山舰博物馆7项目四至项目紧邻中山舰博物馆,周边以军事基地和零散的农民住房为主地块不规则形状,中1间被军事用地隔断,缺乏联系;项目只有南侧部分临主干道,进入性较2差;152地块北侧以军事基地3为主,整体环境较安4静;南侧进入金口镇范围,整体形象较脏乱。345关键词三:陌生区域8地形地貌地块A有一定高差,地块B较为平整;西侧一线临江,但临江面较窄,且内部无强势景观资源项目外延用地一线临江;4A地块内部有一定高差,但以台地为主,地块内部有部分农民房;1B地块内部较平整,以农田为2主,有24亩的水域用地。3关键词四:无强势资源1234地块内部水域地块内部民房266亩地块内部高差长江江景9