文档介绍：水榭花都龙华项目规划相关建议目前本项目正处在方案规划阶段,基于发展商关心的四个问题,中原给出相关建议。问题一:独立别墅的摆放位置?依据一:独立别墅领地感的体现独立别墅作为本项目最高端产品除了要尽可能地考虑景观、噪音、朝向、私密性等因素之外,还应重点强调其领地感的营造,以区别其它产品,体现较强的独立性。依据二:独立别墅组团强调产品的纯粹该方案为组团式布局,独立别墅作为本项目的最高端产品还应该增加其纯粹感,建议将独立别墅单独作为一个组团规划,避免与其他产品混杂,提高其尊贵感。依据三:景观优势2005年推出典型独立别墅景观资源列表项目园林景观说明景观重数观澜高尔夫大宅高尔夫球道景观环绕别墅1圣莫丽斯背靠原生山景、3万平方人造水景贯穿2纯水岸二期别墅临上万平方人造湖而建1栖湖球道中别墅面42万平方龙湖、背倚天然山林3香密湖1号别墅近赏44万平方天然香密湖1可见,独立别墅对景观资源的依赖性较高,除了需要社区内部景观资源以外,还需要外部天然景观资源。分析:如右图,该方案通过交通组织人为地将该地块划分为11个区域,其中1、2、3、4号地块景观资源较好,适合布置独立别墅。1、2号地块受南坪快速的影响,1噪音相对较大,如布置独立别墅,未来销售过程中将存在一定风险。3号地块是本项目的一个高点,由4于高差较大,坡度较陡,如布置独立别墅,车行交通路线难以组3织。2相对来说,4号地块受噪音干扰较1小,景观资源相对丰富,更适合布置独立别墅。建议:1、独立别墅仍然布置方案中原有位置,但为了凸显其领地感,强化其独立组团概念,体现产品的纯粹,建议引入地块外部水体,将独立别墅组团与其他组团分割开来,形成“岛”的概念,利用桥体联系岛屿内外,组织交通,如上图所示。2、绿城方案的独立别墅仅具备园林水景,景观资源相对缺还岛水体乏。建议改变单体的朝向,使桥其既有内部园景,又有外部独立别墅山、水景观资源。问题二:独立别墅总量?依据一:典型案例分析建筑面积独立别墅数独立别墅建筑独立别墅项目名称(万平方米)量(套)面积(平方米)%%%如上表所示,与本项目档次及售价接近的项目如圣莫丽斯、星河丹堤、十七英里等其独立别墅所占的比例不足4%。依据二:地块的限制独立别墅作为住宅形态的最高端产品,其对景观、朝向、私密性、噪音等因素的要求极为严格。本地块景观资源比较丰富的区域集中在南部临牛嘴水库区域和中部腹地,而南侧受南坪快速的噪音干扰较大,因此适合布置别墅的区域仅为中部腹地。该地块的面积限制了独立别墅的数量。依据三:2005年独栋别墅推售情况中原深港研究中心数据显示,2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1353套,总建筑面积----约34万平方米,%,共计152套。2005年独立别墅供需情况对比列表项目供应套数成交套数成交比例观澜高尔夫大宅1162824%圣莫丽斯500%纯水岸二期2323100%栖湖8225%合计1525335%从上表来看,独立别墅的成交存在一定难度。观澜高尔夫大宅和栖湖项目成交不到四分之一,而圣莫丽斯的独立别墅至今没有成交,只有纯水岸二期所在片区配套齐全,成熟度较高,销售情况较好。依据四:政策因素影响——国土资源部将界定别墅概念,限