文档介绍：商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究一、建设现代商业街,增强城市综合竞争力1、住宅开发的相对饱和,促使房地产开发商寻求新的商机近几年,住宅的开发与建设发展较快,整体市场趋于饱和,房地产商如何寻找新商机,追求更大的发展空间,——商业用房的开发正当时。商业用房的开发经历了四个阶段:(1)96年以前,以大百货的开发为中心,进行旧城改造;(2)96年以后,5000m2以上大型超市逐渐出现;(3)20世纪末,21世纪初,商业街的建设开始起步,旧城的改造、新城的建设正兴起;(4)目前的SHOPPINGMALL建设热。目前,全国已经建成及将要完成的购物中心有54个,约680万m2,。新增项目约120个,1500万m2,支撑这样的大项目,每m2的保本销售额为6000~8000元/m2,需要完成销售额1000~1200亿元,占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度,将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上,美国SHOPPINGMALL平均约为1万m2,日本不足2万m2,,我国目前SHOPPINGMALL的规模及发展速度,远超过西方发达国家,有过快的趋势。12、商业街的建设,要把握好新的概念(1)现代商业街不同于传统商业街商业街,是以商业中心为主导,以社区商业为基础,以各种商业街为特色,形成的多层次、多结构的城市商业结构。现代商业街,是多功能的整合,既有购物中心的功能,也有商业街的特点,是多业态、多功能的整合。商业业态,即商业企业经营形式,国家规定有8种形式:包括百货、超市(5000m2以下)、大型超市(5000m2以上)、仓储商场、产销店、专门店(即销售著名品牌)、专业店(如国美)、便利店。商业形态,是商业企业为了产生群体的利益,而产生的一种积聚模式,有三种形态,一种是原始状态(如集市贸易),二是发展形态(含现代商业街、购物广场、商品一条街等),三是最高形态,包括国际购物中心、厂家直销中心,它是商业用房开发的主要形态。(2)现代商业街是城市的辐射、内聚的所在,是吸引客流的重要所在。(3)现代商业街不是商品经营概念,而是商品和服务的综合营销,这里的服务有两层含义,一是商品本身的服务,二是服务领域、服务项目、服务内容。(4)现代商业街不是业态的概念,而是反映城市特色的商业形态,它更强调的是整合的概念。(5)现代商业街不是商业企业的概念,而是城市的缩影,是城市的精华,是城市的标志,城市的窗口,集中反映城市物质文明和精神文明的发2展程度。3、在商业街的建设上存在的误区及倾向(1)现代商业街不是产业化,越大越好,而是与社会经济发展和消费者需要相适应,要因城、因市、因地开发,不能盲目扩大规模。据研究,一条商业街最为合适的规模为15~20万m2,长度800m左右。(2)商业街不是形象工程,应以需求为导向,以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩,而盲目上马商业项目,导致商业面积过剩,空置量增大。(3)商业街不应该是政府行为,而是商业行为,要考虑投入、经济效益、可持续发展,建市容易,兴市难。(4)商业街的开发不是单纯的商业用房的开发,而是塑造一个商业环境和生活方式,以地气提商气,以商气聚人气,以人气促地气。(5)商业街的建设不是单一的房地产行为,而是将开发与经营有机结合。4、要开发建设好现代商业街,要处理好新的关系(1)处理好城与市的关系,城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力,城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应,市与城在,城因市兴,以城建市,以市兴城。(2)处理好商与业的关系,有商才有业,有业才能聚商,商以业为目的和基础。(3)处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系,要对居住3区商业设置实施定量控制,根据不同居住规模,确定商业的配套标准。3~(上海标准)。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种,必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施,指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。(4)处理好开发与经营的关系,商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布,并按其不同要求进行规划设计。(5)处理好规划与环境的关系。整体规划,局部设计,商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨,力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。(6)处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径,但随着交通的发展,商圈概念正悄悄发生变化,现在的商圈可能是条形的、扇形的……,要根据商圈的辐射半径,适度控制商业街规模。(7)处理好商品与服务的关系,硬件与软件设施的统一,商品和提供服务相统一,物质服务与精神服务相统一。(8)处理好点与面的关系,即商业街与城市的网点布局关系。(9)处理好主体与配套的关系。(10)处理好主题店与专业店的关系。