文档介绍：某省小产权”房及其买卖的法律困境与解决内容摘要:现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中,涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体,通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的,故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效,而是应当将“小产权”房进行分类,并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续,或者不能满足可以认定合同有效情形的,“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度,可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题,需要建立完备的农村土地流转机制。关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权随着近年来城镇住房房价高涨,“小产权”房由于价格低廉,备受市场青睐。然而,政府部门却“叫停”小“产权”房屋;法院也统一司法标尺,在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区,“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待,值得深入探讨。一、中国小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。,城镇化水平已超过了45%,这是人类历史上最大的一次城市化转型。导致小产权房产生的第二个根本原因,就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系,有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的,实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。1导致小产权房产生的第三个根本原因,就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调:“深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险,而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要,导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。倘若政府依据全国住房改革的承诺,提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求,也会极大地抑制小产权房的发展。二、“小产权”房的法律框定与划分“小产权”房,并不是一个法律概念,其内涵与外延也不十分清晰。笼统谈及“小产权”房,实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。它是指在农村宅基地、集体建设用地,(集体建设用地有广义和狭义之分。广义的集体建设用地包含宅基地,而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。本文使用狭义的集体建设用地概念。)甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。现行政策所指的“小产权”房包括两大类。(一)建房行为不合法的“小产权”房这类“小产权”房是因违反土地管理法规,不符合土地和建设规划,未履行合法审批程序,在集体土地上建造的用于居住的房屋。其特点是:第一,建造行为不合法,没有获得建房用地