文档介绍：“新园创业大厦”项目改造建议书依据建保L2010J87号文“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”,我公司积极响应国务院的号召,统一思想、精心组织、加大投入公共租赁住房项目改造建设,切实为我市中低收入家庭、外来务工人员等解决住房困难问题。一、项目介绍:•基本情况“新园创业大厦”是由西安万股房地产开发公司投资建设的一座多功能综合性大厦,项目位于西安高新开发区新城科技产业园,东临开发区中心花园,南临长岭居民住宅楼(建工路)。(),建筑面积33290平方米(含地下一层)。项目自2000年4月开工建设,于2003年6月竣工。大厦原设计为地上13层,地下一层,框架剪力墙结构,总停车位数约110个,其中地下50个,地上约60个。地下一层为停车库及动力设备用房,原有设备运营基本正常;地上一层为配套服务商业,二层为大开间写字间;三至八层为跃层式住宅,面积在100-300平方米之间;九层至十三层为平层住宅,面积在140平方米左右。大厦外墙为墙面砖,内部为毛墙毛地、铝合金窗、四部奥的斯电梯、入户防盗门(1-8层入户门,9层以上未安装户门)、给排水、供电、暖气等已部分楼层安装到位。•基本手续:土地手续:西高科技国用(2008)第51568号,用途出让工业;规划手续:建设工程规划许可证编号:高新建规字2000-009号;施工手续:施工许可证编号:西安市城规管字第2000-009号;房屋所有权证:2011年1月10号办理,西安市房权证高新区字第117506016-12-1号;•债务情况:贷款银行:西安市商业银行城南支行贷款金额:5000万元人民币贷款时间:2008年8月至2011年8月支付方式:按季度支付贷款利息其他债务:未见其他债务二、项目改造方案•初步改造设想方案:a) 1、2层作为配套服务商业用房;b) 3-13层改建为户型面积为60-70平方米的标准套型(以设计院提供的户型面积为准);C)总户数约:约为396户(以设计院提供的户型套数为准);•改造的要求:a)在原有户型的基础上进行改造,尽量保留原有的墙、门窗、卫生间等,确实需要改造的,也要把工程量降到最低以降低改造成本费用;b)改造后的套型要具备成套住宅所需的基本功能要求,能满足租户、住户的合理生活要求;C)改造后的套型水、电、气、暖、通讯、电视等配套设施要全部到位;•项目改造的内容结合项目的实际平面布局、框架剪力墙结构、大户型的基本特点,因此具体分割改造有以下几个方面:a) 土建部分:♦要拆除部分原有的分隔墙,按照新的户型分隔情况,增加分隔墙,安装户门、窗户等;♦公共走道、楼梯要进行简装,地面铺瓷砖,墙面刷白等;♦新增的厨房、卫生间要做好防水、卫生瓷等;♦把拆除内楼梯的孔洞重新结筋封板;b) 安装部分:♦厨房、卫生间要开孔打洞,安装给排水、电等设施♦户内的照明系统要重新开槽、穿线、灯具等设施♦户内的供暖系统,要合理布置暖气片、管道等设施♦公共部分要安装消防、通风等设施三、改造为公租房项目的机会2010年下半年以来,全国一二线城市的房地产价格快速上涨,远远超过了大部分工薪阶层的承受能力,国家多次相继出台了调整储备金利率,收缩银行贷款来抑制房地产价格的快速上涨,北京、上海等城市出台了征收房地产税政策来抑制房价的上涨。2010年年底至今,多个城市也出台了限购房政策,通过限制2套房,3套房来控制房地产的过热,促使房地产价格回归合理价格。国家也出台了加快投资建设保障性住房(限价商品房、经济适用房、公租房、廉租房)项目。对于新建商品房项目必须配建不少于5%的廉租房或公租房的比例,自2009年以来,我市相继上马了杨家庄、席王等多个廉租房项目,直至2010年下半年仅有杨家庄、席王2个项目建成投入使用解决了一部分低收入群体的住房问题,其余多个项目仍正在建设,计划在2011年下半年交付使用。2010年下半年我市在三桥打响了公租房项目的第一炮,计划在2012年下半年交付使用。但这些还远远解决不了我市中低收入家庭住房困难的问题,人多房少这种情况普遍存在,所以在保障性住房这个问题上,缺口很大,市政府要求各区、管委会加大对保障性住房的投资建设。因此我公司通过收购改造新园创业大厦,将其分割成60至70平方米的小套型成套住宅用于出租给中低收入家庭解决其住房问题符合国家的保障性住房政策,市场前景看好。四、改造为公租房项目的优势•地理位置优越,处于新城科技产业园区内,南侧紧邻建工路,西侧紧邻公园南路;周边有多条公交线路,人们的出行方便•周边配套设施齐全,水、电、气、暖等全部安装到户;•区内环境优美、适合居住;•周边商业配套设施齐全,购物、出行、学校、医院、金融机构等设施成熟;•项目周边住宅市场成熟,且处于新城开发园区内,区内单位众多,便于小户型租赁;五、改造为公租房项目的问题和困难该项目