文档介绍：融侨·尊域产品定位研究PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建定开发背景融侨地产在福清再次斥资拿地,(融侨管委会办公楼东侧)地块,土地成本3808元/㎡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建终战略目标即实现销售利润最大化和品牌价值最大化n销售利润的最大化即通过一系列保证体系,利用最优的资源配置,战略目标模型充分发掘土地利用价值和产品价值,顺利实现项目预期销售收入,同时达到最高利润销售利润品牌价值最大化战略目标最大化n品牌价值最大化即通过产品的规划设计和销售,在福清乃至福州区本项目域打造本项目的核心竞争力,从而将项目打造成为融侨继公馆及融侨城项目之后又一引领性力作,奠定融侨品牌在福清的领导地位,本项目总体战略目标的实现,可以分解为土地利用、产品设计和品牌维护三大类六个分解目标:环境价值利用最大化弱化区域弱势,强化环境资源土地资源价值利用最优建设用地利用最合理规划中建设用地指标的合理利用社区规划最优社区布局最优的规划设计方案战略目标产品设计最优建筑产品设计最优社区内建筑产品的最佳设计方案开发商品牌效应最大融侨品牌在福清的持续引领性品牌效应最大项目品牌效应最大项目在高端住宅领域的品牌打造PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣定开发背景项目核心观点:我们的一切研究都以客户的目标为出发点,以市场为导向。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建户分析PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建析购房能力分档以购房能力档次划分的客户特征可承受房价区间主要职业特征区域来源主要置业特征资金雄厚,多拥有稳定的资金来源。具有外资中小型企业主龙田、高山等背景者占相当大比例。企事业单位中高层管理人员富裕乡镇为多为多次置业者,通过置业改善居住环境;或高6000以上高级公务员国,辅以城关是将固定资产变相转换,闲余资金寻找投资出个体富裕商户客户路。海外人士享受型居住。二次、三次置业为主,改善型居住/投资。企事业单位中层管理人员、龙田、渔溪、三代同堂或三口之家均半中4500-6000公务员、教师高山等周边乡收入稳定且事业基本定型个体商家、海外人士镇、福清城关拥有较坚实的海外资金来源宠路、海口等首次置业居多,家庭结构较简单。当地工薪阶层、普通公务员、企中低4500元以下周边乡镇及福部分看中项目升值潜力,用于满足投资需求业职工清城关价格要实惠,配套需齐全。客户结构模型抽样数据来源:零距离八县客户资源库定性访谈权力财富预计开发成本6500元/平方米稳定资产阶层项目方向为高端项目新资产阶层对应客户为高端客户。富裕市民一般市民PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建轜析购房能力分档高端客户购买层次界定n目前随着福清融侨城价格的日益走高,作为价格风向标现凯景新天地及钻石级7000元/㎡以上许多新开发项目价格均以突破6000元大关,逐步向7000元大关挑战。市场价格日益走高后,出现了相对细分化,高端客户群体也在价格的拉升过程中出现分界。白金级6000-7000元/㎡n黄金级客户指接受力度已接近极限;n白金级客户还存在着一定的弹性空间,但对于价格的承受力开始减弱;㎡黄金级6000元/以下n钻石级客户财富资产稳定,在购买中只要产品满足需求,价格抗性小。客户区域来源与层次交叉分析n在价格日益走高的福清市场,来自市区城关客户(公务员、教师、企业职工等)客户的市场承受底限正在接受挑战,属于白金级客户。钻石级n龙田、高山、渔溪等区域客户,拥有强大的海外资本注入,同时擅于经营,资本流通面较广,形成资金供应链的有效循环,因此购买力稳定,承白金级受力强,属于钻石级客户。n海外购买能力是福清最庞大的购买群体,源源不断的海外资金流入构筑黄金级强大的购买实力,属于钻石级客户。n其它乡镇客户受到购买力的局限,价格承受力有限,因此属于黄金级客户。福清城关龙田/高山其它乡镇渔溪等PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建炣户定位客户特征分析城关客户特性以政府机关高级公务员为主,拥有海外背景,善投资信息来源渠道较为广泛,投资需求旺盛,对品牌要求较高置业观念强,收入稳定,居住品质要求高。喜群居/重品牌/讲排场龙高客户特性强大的海外关系及经商背景,善理财投资/注重身份象征。购买力强。有大部分人在福州进行置业除龙高、渔溪等经济强镇之外的乡镇客户,如宏路、其它乡镇客户多为首次进城置业客户,好面子/注重领袖意见、身份象征海口等,多为政府机关公务员,海外人士及经商人士客户趋同性分析n城关客户由于其本身居住在城关,在购房时多以二次置业改善资金持有型居住为需求,加上手上部分余钱进行短线交易获利;n龙高等富裙乡镇客户资金量大,拥有极为精明的投资意识,同享受使用型时亦在于改变居住环境,