文档介绍：谨呈:北京英才房地产开发有限公司[2008]GW-BJ-053天津英才武清项目整体定位与功能定位研究报告版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目顾问工作阶段划分2008/09/162008/09/282008/11/062008/11/1212个日历天31个日历天7个日历天第一阶段第二阶段(中期)第三阶段(终期)项目市场调研项目整体定位与功能定位提交终稿区域宏观经济背景研究项目本体条件分析根据客户建议深化研区域土地市场城市规划及其他项目背景研究究,完善报告工作区域房地产市场调研京津两地大市场分析客户访谈区域价值研究专业人士访谈类似区域发展案例借鉴问卷调查土地价值评估城市房地产市场分析市场分析提交整体报告(终成果相关物业市场分析客户分析稿)客户分析项目定位功能分区本报告是严格保密的。开发分期在过去的一个多月里,世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈问卷进行的分析•武清区,天津市,北京•武清区国土资源局访谈•宏观经济背景分析市宏观经济情况•武清区规划局访谈•城市发展趋势探讨•武清区,天津市,北京•武清区发改委访谈•消费者对武清的认知度市城市发展现状•市场特点分析•武清区房管局访谈•消费者对京津一体化的城市背景分析•武清区,天津市,北京•目标购房人置业特点分认知度市城市总体规划•武清区教育局访谈析•武清区,天津市,北京•武清开发区访谈•区域竞争态势分析市房地产市场状况•天津大学教授访谈•世联天津分公司访谈•29个天津住宅在售项目•20位目标消费者深度访谈•武清本地消费者置业关(包括北京、天津、武清三注点和客群特征•目标消费者价值取向•7个北京周边住宅在售项地)和置业倾向的分析目标市场与客目•天津远郊消费者置业关户的集中分析•16位专业人士访谈(包括注点和客群特征•项目竞争策略初探(包括武清、西青、河政府部门、开发区、世联天•北京远郊消费者置业关西、津南、宝坻、北辰、津分公司项目主策)廊坊)注点和客群特征•27位销售人员访谈•地形地貌状况•地块开发限制条件分项目本体分析•地块资源状况析本报告是严格保密的。。一、项目本体及目标本报告是严格保密的。5区位条件——项目位于天津北部远郊区县武清区,是京津走廊上的重要交通节点,距北京市区70公里,天津城区30公里武清区为天津北部远郊区,毗邻北京,是蓟县京津走廊上重要的交通节点;武清城区距北京市区70公里;六环40公宝坻里;距天津外环20公里;城区30公里。行武清宁河车到天津市区40分本钟,。东丽塘沽项目行政隶属天津市西青津南武清县城距各地距离:武清区下朱庄街道静海距北京:六环:40km;距天津:外环:20km;办,下朱庄街道办南市区:30km;临天津环城区北辰、大港市区:71km;90km机场:35km;北临武清城区杨村。本报告是严格保密的。首都机场:。港口:71km;外部交通——项目所在区域路网体系密集,对外交通十分便利,有多条高速公路和铁路穿行于区域,是京津城际铁路唯一的经停站交通体系4条铁路:京津公路京津城际铁路、京蓟铁路、京山铁路、京九铁路京沈高速7条高速:京沪蓟塘联络线、京津塘高速公路、京津塘高速二线、京沪高速公路、津福高速、京津南通道、津保津蓟铁路高速公路京山铁路24条公路京津塘高速天津远郊各区县道路示意图条京津塘高速二线20武清站10京沪高速0津保高速塘沽大港汉沽武清宝坻蓟县宁河静海公路9471612642铁路42351312津福公路以“九横九纵”为骨架的路网贯通工程基本建设完京九铁路联络线京津城际铁路成,到2007年底,全区的公路总里程达到2103公本报告是严格保密的。里,公路密度达到132公里/百平方公里。四至及周边情况——项目北接武清城区,西临北运河,南靠北辰区,东邻京山铁路与京津公路,总占地面积12000亩,其中本次研究范围约6000亩第六城下朱庄街道办黄庄街道办静湖花园华北城高压线走廊尿素厂拦河大坝钢管总厂北运河本项目研究范围本报告是严格保密的。内部情况——区域内部包括6个行政村,地势平坦,现状为大量鱼塘和农田,地块西侧的北运河是唯一自然资源;内部交通由运河河堤、贯穿项目南北的唯一主干道以及众多乡村小道组成,现状进入性较差北运河资源拆迁情况:6个行政村中的南北辛庄已经完成拆迁,下朱庄村正在拆迁下朱庄中心小学内部植被丰富鱼塘区域地势平坦南北