文档介绍：深圳万科沙井项目前期策划海量资料库下载:中国房地产广告网 中国房地产资源群 QQ130663946 Page 2 报告提纲一、项目定位二、建筑规划建议四、租售模式及收益测算三、业态组合及布局 Page 3 一、项目定位影响项目定位的因素主要有以下三大方面: 项目定位 发展商因素 发展商品牌实力 发展商开发目标 项目立地条件 地块基本条件 地块周边环境 市场关键因素 商业市场因素 商家反馈意见 Page 4 发展商因素分析 发展商品牌实力发展商品牌影响力大,开发实力雄厚,项目商业定位应考虑对“万科”品牌的增值。万科集团,成立于 1984 年,中国最大的专业住宅开发企业,中国大陆首批公开上市的企业之一,定位为中国房地产业领跑者; Page 5 发展商因素分析 发展商开发目标 Point1 商业定位规划应提升或不影响住宅品质,打造商业与住宅相辅相成、完美结合的万科“新模式“, 商业以街铺销售为主,同时兼顾后续商业形象及商业经营可行性; Point2 项目商业定位及规划应体现高度及品质感,与住宅定位相匹配,同时兼顾商业后续的可销售性及可经营性。 Page 6 项目立地条件分析 地块周边环境分析 地块基本条件分析?项目经济技术指标分析?地块区位分析?地块四至分析?地块商业价值分析?区域商业环境分析?区域交通条件分析?区域竞争分析 项目 SWOT 分析? Strength 优势分析? Weakness 劣势分析? Opportunity 机会分析? Threat 威胁分析 Page 7 1-01 1-02 2-01 2-02 地块基本条件分析项目由四地块组成,沿街面长、地块分散利于多划商业街铺,但对住宅的品质提升有所影响。 万㎡ 1-01 地块面积 12554 ㎡ 1-02 地块面积 41118 ㎡ 2-01 地块面积 9675 ㎡ 2-02 地块面积 13887 ㎡项目总建筑面积约26万㎡商业总建筑面积约4万㎡住宅总建筑面积约22万㎡建筑覆盖率 35% 项目经济技术指标分析 Page 8 社区商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要分布形式所处区域性质交通条件内向型<2%<1㎡超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型住宅区较好/一般中间型 2%~ 5% (包括 2%,不包括 5%) 1~2㎡(包括 1㎡,不包括2㎡) 超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区住宅密集区较好,临城市主要道路外向型≥5%≥2㎡超市/餐饮/休闲环绕街铺型入口集中型商业区住宅密集区良好,临城市主要道路 地块基本条件分析根据我司对社区商业类型的研究成果,社区商业主要分为三种类型: 内向型、中间型、外向型。商业面积( 4万㎡) 住宅面积(约 22万㎡) ×100% ≈ % 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下,吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区商业类型, 是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型,通常商业体量较大。项目的商住面积比为 15% 以上,为典型的外向型社区商业; Page 9 地块区位分析?项目地处沙井传统商业老街区边缘地段,新沙路与环镇路交汇处,紧邻沙井街道办,片区商业成熟,氛围浓厚,区位条件优越; 地块基本条件分析项目地块区位优势明显,有打造片区商业龙头的基本条件。裕客隆购物广场华润万家万丰店佳华商场环镇路新沙路沙井路华润万家老街店永安南城百货沙井街道办本项目中心路宝安大道天虹商场尖沙咀沙井老街商圈万丰商圈 Page 10 注:沙井主街道新沙路从本项目南北地块之间穿过; 北面临永安南城百货,有一定的商业氛围; 东面临华盛地块待开发项目,未来将有近 28万建筑面积推出市场,其中商业面积约 3万平米; 南面以居民房和工厂为主,居住人口密集; 西面隔环镇路临沙井镇政府和居民房; 新沙路地块四至分析 地块基本条件分析东北南西