文档介绍：2018最新房地产私募基金备案情况统计与分析近期精品课程预告:为了尽可能完整统计,本文统计的“房地产私募基金”是将底层基础资产涉及一级土地开发、房地产项目开发、建筑物、基础设施、城市更新项目、特色小镇项目等不动产的基金产品均纳入统计范围,这与基金业协会资产管理业务综合报送平台的产品分类方式下的“房地产基金”统计口径有所不同。严格意义上,一级土地开发根据《国民经济行业分类》应归类为建筑类业务,不属于房地产行业,也不是现行私募监管限制投向(关于地方政府包括土储机构在一级土地开发中的融资监管问题不在本文讨论范围),但为了尽可能完整统计“涉房”数据,我们暂将一级土地开发纳入统计范畴。另需提醒读者的是,本文统计数据主要来源于协会公示信息,但由于部分基金产品在协会公示系统中披露的投资领域较为模糊,人工统计结果可能存在遗漏或误差。为避免误导,请读者自行就实操事宜谨慎参酌。所涉房地产类别在备案信息中,投向涉及房地产的私募基金有500余只。其中部分产品公示信息中未明确具体投向(部分产品的公示信息采取了类似“非热点城市房地产项目”、“热点城市的非普通住宅项目”、“某城市更新项目”、“特色小镇项目”等模糊表述,甚至有产品的投资领域仅笼统表述为“房地产行业的项目”),我们理解这并无不妥,因为基金产品备案公示系统和协会的“私募基金信息披露备份系统”是两个系统,基金管理人的信披义务是通过后者报送信息完成的,前者系统公示数据则未必完整。在私募基金管理人选择不公示或模糊处理的情形下,我们暂无法通过外部公开渠道获取这些私募基金底层资产的具体情况,无法判断具体项目性质,所以我们未将这些案例作为统计和分析的依据。公示信息中明确投资方向的基金产品约有360只,主要投向分布情况如下图所示:上图对房地产属性的分类主要参考深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》等相关规定,需特别说明的是:本文统计的普通住宅地产数据以协会公示的基金产品备案信息中明确提及住宅的项目为准,不排除部分项目同时包括行政办公、商业等非住宅类业态(注:备案4号文《起草说明》中明确了“项目中同时包含多种类型住房的,明确要求计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设”);此外,现阶段比较火热的长租公寓项目多数未公示其用地性质,结合商业实践我们将其归入了商业地产。投资方式在统计数据中,私募基金主要通过投资纯股权、纯债权、股加债和收益权四大方式对房地产作为底层基础资产进行投资,各方式占比如下:,涉及股权加债权投资模式的产品在下文“股债”一节中具体分析。由于真实股权投资方式不在4号文及委贷新规的限制范围内,现阶段房地产私募基金的投资方式主要以股权投资为主(仅从备案公示信息无法甄别是否属于名股实债,故统计数据不区分股权投资是否为名股实债),占比达到近60%。其中,部分是通过设立项目公司作为SPV资产收购房地产,部分是通过股权收购或增资方式持有项目公司或其股东的股权以实现对底层房地产的控制,还有一部分则是私募基金通过认购有限合伙企业LP份额的方式间接持有项目公司股权或持有项目。有一点值得关注,在私募基金通过认购下层有限合伙企业LP份额的投资方式中,部分有限合伙企业并未在基金业协会备案为私募基金,其中还存在部分有限合伙企业的GP同为上层私募基金