文档介绍：房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划许明信1开篇语:2012房地产形势与税收环境迷茫,是今年开局楼市的主要特征国家对于房地产一系列的调控措施,绝不可有丝毫动摇,我们的目标是要使房价回归到合理的价格。上有铁帽子的政策压顶,下有债权人讨债多变的政策,让人无法有任何可以稍微稳定的预期楼市调整,主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响,信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙,而限购令则掐死了投机房地产还是有需求的,而且空间还非常大2土地、税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头高房价的秘密主要在于供应体系和成本体系不合理所致。高房价背后的支撑是土地财政、过重的税费以及融资成本房价涨跌一线间,关键就看信贷量。楼市兴衰,要看土地税费怎么办2012年在销售回款继续疲软的形势下,转卖项目或合作开发将成为房企解决资金压力的最佳办法。2012年的稽查重点行业,分别是:房地产、建筑…3控制税务风险,重中之重是加强房地产开发过程的流程管理,对每一个经济业务都进行把关,做到事前筹划。业务部门在签订合同时就产生税收,财务部门只是计算与缴纳税款高层领导重视风险管理与纳税筹划,统领全局,协调内部各部门提高财务人员地位,让财务负责人参与业务决策严把合同关,涉税条款表述准确、符合规定所有业务取得合法凭证寻求外部专业人员协助5例1:甲出资金,乙出土地成立房产公司合作开发,乙方分得5万平方的商业楼。(1)作价分配房产,需视同销售(2)税收规划-转让股权例2:A房产公司开发一酒店,打算以该项资产投资注册独立的公司来运营,是否涉及税收?合同条款涉税规范的目标:涉税零风险、相对减轻税负、维权6约定义务与法定义务:合同可以约定税款的承担方,但不能约定纳税义务的履行方,即纳税责任不因合同约定而转移合同涉税分析:1、税负(调整签署方式或合同性质)2、纳税义务(义务人、发生时间)3、税款承担(何方承担,何方履行)、投资者身份的选择境内/外自然人境内/外法人2、股权转让所得与持有收益的涉税差异刘某2009年投资成本100万元,2011年底出售股份180万元转让给王某,其中属于未分配利润50万元。刘某个税=(180-100)×20%=16王某分的利润缴纳个税50×20%=10,如何避免重复纳税8(1)个人股权转让的税收事项(2)公司股权转让与撤资甲公司投资乙公司500万,占40%股权,2年后转让600万,乙公司有未分配的利润200万。甲公司应税所得是多少?上例如果甲公司不转让股权,撤资收到600万,如何确认应税所得?(3)股权转让是否征收营业税?93、出资方式(货币、非货币)与出资不到位的涉税事项(1)不同出资方式涉及的税收①货币②货物③无形资产④不动产/土地⑤股权或债权(2)股东出资不到位的税收风险(3)个人借款年度终了后未归还(4)为个人购置资产:不论是否将财产无偿或有偿交付企业使用,实质均为企业对个人进行了实物性质的分配,应依法计征个人所得税10