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房山小产权房市场调研分析房山小产权房市场调研分析
北京华熙房地产经纪有限公司营销策划部
2010年7月2727日
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目录 ContentsContents
PARTPART 11 小产权宏观市场分析
PARTPART 22 房山小产权房地产市场概况
PARTPART 33 项目SWOT分析
PARTPART 44 营销策划执行
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PARTPART 11 小产权宏观市场分析
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所谓小产权房,指的是农村基层政府利
用集体所有的土地,建造并向城市居民出售
的商品房。由于这类房屋的土地供应没有纳
入地方政府的统一规划,因此在房屋建成
后,不能进入系统,业
主难以获得完整的产权。同时,由于它的土
地供应绕过了由政府统一规划出售的途径,
其价格通常都比较低,由此颇受城市中低收
入居民的青睐。
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非官方统计显示,目前全方米小
产权,相当于中国房地产业近十年来的开发总量
。还有统计显示,小产权房屋的数量惊人,北京
大概占了20%左右,深圳等城市占的比重更高,
有的可能高达40%到50%。
北京占20%20%
全国
6060多亿小产权房
商品房平方米
其他省市
占80%80%
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北京小产权房北京小产权房
北京“小产权房”产生的三大前提是北京政府近
年实施的“土地整理”、“新农村建设”、“金土地
工程”。
北京从2005年起实施“金土地工程”。市政府认
为,农村土地的非耕地部分,大约占农地总量的22%
~30%,若拆并、搬迁集中修建住宅,可以腾出近2/
3的农村集体土地的非耕地。
与“金土地”相配套的是农民集中居住,即“新
农村建设”,这是北京市推进城乡统筹的一个组成部
分。从2004年起,政府在对农村宅基地全部进行整理
后,集中修建农民新宅。“新农村建设”的兴建,
为“小产权房”的大规模产生提供了房源。
“新农村建设”需要大量资金,要在农村集体所
有的土地上进行商品房开发,按正规程序必须先经国
家征地,转为国有土地,再出让给开发商,开发商向
国家交纳土地出让金等税费后建房出售。但面对以地
生财的诱惑,乡镇、村往往会绕过土地出让的复杂程
序,“小产权房”于是遍地开花。
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北京小产权类别
目前北京市面上小产权房包括了:农村集体用地、新居工程和拆迁安置房三类房
屋。
农村集体用地上修建的房子,主要是政府为了改变当地农民的生活条件,改
善区域状况,集中安置农民,将当地农民的宅基地和自留地统一进行建设。这类
房屋是在集体用地上进行建设的,建成后是有乡政府、村委会颁发的房屋所有权
证。市区消费者购买无法受到法律保护。
而新居工程和拆迁安置房,是将城郊的农民拆迁安置,通过国土规划将土地
进行集中整理,交由开发商进行建设。由于该类房屋的土地经过他、国土规划部
门,将农村集体用地转为城镇集体建设用地,因此,该类房屋可以通过后期补交
土地出让金,取得由政府颁发房屋使用证和国有土地使用证。市区消费者购买是
受法律保护的
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小产权被叫停小产权被叫停
2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农
村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及
土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地
用途管制制度。
2008年7月15日,国土部下发通知,要求尽快落
实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产
权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日,国土部下发《关于严格建设用地
管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政
府重申,坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日,国土资源部表示将重点清理
“小产权房”和高尔夫球场。
对于小产权房,国家的态度一直很明确,就是严厉禁
止。只是事与愿违,小产权房却发展迅速。
国家三令五申不给小产权房喘气的机会,然而
“违法建筑”却接连出现?一个主要原因是政府对违
规开发的惩戒力度不够,没有壮士断腕的决心,让小
产权房的建造者有机可乘。而随着国家对小产权房打
击力度的加强,购买小产权房的人群无疑只会越来越
少。
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小产权房市场依旧火爆小产权房市场依旧火爆只因商品房价降不下来只因商品房价降不下来
从经济学的角度讲,房价
走向到底如何,应由购房人与
开发商在市场框架内博弈。小
产权房价仅为商品房的20-
30%,如果房价远远超出百姓的
经济承受能力,即使政府再三
强调购买小产权房的风险与后
果,小产权房仍有其顽固存在
的市