文档介绍：安徽泾县绿锦项目定位报告及规划建议杭州金桂地产顾问泾县项目组一九九零年十二月目录第一部分项目定位项目地块研究……………………………………………4-5项目SWOT分析…………………………………………5-5消费能力心理调查和分析………………………………6-8客户群体的定位…………………………………………8-8项目策划定位……………………………………………9-13前期销售价格建议………………………………………13-13前期营销思路定位………………………………………14-16第二部分规划设计建议泾县已开发户型分析……………………………………17-23户型优劣势分析…………………………………………24-27本项目户型建议…………………………………………27-37外立面欣赏及建议………………………………………38-42户型配比建议……………………………………………42-43小区环境及配套建议……………………………………43-44项目案名建议……………………………………………45-45第三部分投资预算分析项目的主要经济技术指标………………………………46-46项目的定位与理念………………………………………47-47项目建设进度计划………………………………………47-48项目的销售预测…………………………………………47-50项目投资概算……………………………………………50-52第一部分项目定位项目地块研究1、项目地理位置:本案距县城中心约1千米,距政府办公中心及行政区约500米,总用地面积52142平方米,总建筑面积约10万平方米,东至李村路西侧,西至泾川大道(205国道),南至昌泰汽车修理厂,北至城东安置点用地界。从地段来看属于未来新城区核心位置,出入交通非常便利!目前周边环境和配套还不够完善,尤其是与拆建安置区和两个厂区相邻,对本项目的外在环境和品质存在极大的影响。目前周边商业氛围也几乎为零,但随着今后财富大道与贺村路的贯通会逐渐形成一个新的商业圈。2、项目周边状况金桂观点:环境和配套我们无法改变,所以我们只有着重做好小区内部环境和配套,力求以打造一个城东的精品社区为亮点,以此来吸引人气并达到快速去化的目的。其次,做好商业街的整体规划,尽量避免同周边产品结构上的同质化,同时做好商业街的前期招商包装和推广,重点诉求商业性价比的最大化。项目SWOT分析●项目优势:项目用地位于未来新城区的核心位置。●项目劣势:目前周边配套和环境还不够完善。没有成熟的商业氛围。●项目机会:目前市场上比较精致的生活小区基本属于空白。市场存量房源不大,刚性需求会持续活跃。城市向东发展已趋于成型。●项目风险:整体投资性的理念缺乏。周边整体规划和配套不能及时完成。国家对房地产行业和银行贷款政策的调整。消费能力心理调查和分析经过对泾县各行业人士近一百人的访谈调查得出如下结论:泾县公务员(政府机关人员、教师、医生等)正常年收入在3万元左右(其他收入在外);城区内的个体经营户一般年收入在3—5万元左右;靠郊区的个体经营户年净收入约为3万元左右;工薪阶层年收入基本在2—3万元之间,除几个大型企业(如机电行业、电力行业等)年收入可突破3万元达到5万元左右;出租车司机年收入5—6万元左右;三轮车司机年收入在3万元左右;,一般一个家庭综合收入(年轻人外出务工,老人在家中务农)在3万元左右;其他服务性行业(餐饮、宾馆、超市等工作员工)—2万元。从整体数据来看,泾县人均收入还远低于发展中城市水平,消费能力不高,但消费意识很强。泾县各阶层人士(各行业不同收入水平)对泾县目前住宅价格的认识和接受也各不一样,认为价格在2000-2500元/m2可以接受的占被调查人数的30%;认为价格2500-2800元/m2可以接受的占50%(要小区绿化景观配套完善);认为价格2800-3000元/m2可以接受的占15%;超过3000元/m2以上可以接受的占5%。在同目前有计划置业的客户交流中发现,现在置业的客户越来越注重小区的环境、品质及相关配套。通过对不同经营业态的近50家商户进行走访调查得出:对目前市场上就一层结构类型的商业有购买意愿的占60%,;对两层结构类型的商业有购买意愿的占30%;对两层以上结构类型的商业有购买意愿的除非总价特别低,否则一般不予以考虑。愿意在市中心投资商业的占70%;在郊区看投资升值空间而愿意考虑投资商铺的占20%。目前心里能接受的价位:市中心繁华地段10000-15000元/m2,其他区域的3000-5000元/m2,具体要看所处地段和产品结构类型而言,两层的商业价格在3000-3500元/m2可以接受,一层的商业4500-5500元/m2可以考虑,。客户群体的定位客户群体的定位:项目如果按