文档介绍：风临美丽湾·市场、产品、客户市场、产品、客户DDSWOT策略推导EE策略分解FF报告重点回顾A一期营销回顾与启示住宅建筑面积:89323㎡基本情况基本情况容积率:总套数:994二期停车位:746由19栋9-18层小高层组成;三期项目完全遵照90/70规定而建,规划以板式为主,一期楼王布置点式,中心营造了大花园,户型布局符合景观资源最大化原则。A一期营销回顾与启示形象回顾形象回顾中央地·高尚区·生活圈新政领衔中央的城市生活别墅品质臻品洋房领先城市一小步AA一期营销回顾与启示8月开盘利用市场热度,提高项目价值策略回顾策略回顾9月加推抢时机,-11月保险式营销,走出去寻找客户12月利用入户政策改变1-3月特价单位试水市场4-6月顺应市场变化,价格调整快速出货AA一期营销回顾与启示1月-3月特价单位试探市场决定基础07年11月,低端楼盘金色华庭,08年3月,万科和光大部分楼盘降价,但市场策略回顾策略回顾跟随者较少,市场走势仍难完全确定特价单位试探市场,一是维持市场热度,防止由于竞争楼盘降价而导致失去市场热度和认知度;二是摸底市场,为市场的可能走低做准备;三是在市场走势不完全确定的情况下,尽量避免直接调价可能引起的利润损失效果每周维持2-5套成交量上门量维持与市区楼盘持平,为后期价格调整后的成交奠定了客户基础AA一期营销回顾与启示4月25日起的价格调整调整原因从紧的货币政策短期内不存在放松的条件策略回顾随着天骄风景、松山湖1号等豪宅楼盘降价,东莞楼市整体价格回调已经不可避免策略回顾价格调整一定要走在片区市场的前面,才能有最好的效果随着价格调整,竞争格局逐步打破,万江市场未来2-3年供大于求的格局不会改变市场客户群体以满足基本自住需求为主,对价格高度敏感调整的时机确定豪宅楼盘价格调整是市场整体回调的风向标,市场全线跟进的概率极高豪宅盘的降价必然引起市场的新一波小高潮,也是奥运会前最后一次好的销售时机主要竞争对手理想0769即将开盘,悦湾也以低价入市,即将加推,要走在竞争对手前面自住客户群体数量有限,要争夺客户——不仅要卖得好,还要有持续性,且以低价冲击市场纵向历史回归、横向对比、客户盘点,三者结合,确定价格策略回顾策略回顾楼栋间严格按照产品素质定价,不为数量而特别制造价差——均价4800元/平方米推广重点关注客户的变化,多数为满足基本自住需求的客户客户的关注点在产品(户型、教育、医疗、商业等)和价格(首付、月供、单价)宣传重点从虚走向实,紧抓客户的关注点:产品和价格老业主的处理与媒体的良好关系,迅速纠正负面报道与政府沟通,预防突发事件与业主谈判,缓和关系,---------**********万科5300—52**********运河东1号(1200精装修)理想07694800—,成交成交847847套套(,260套)签约签约816816套,金额套,