文档介绍：◎碧水庄园别墅营销报告太乙真人发表于搜房补区■地产沙龙碧水庄园别墅营销报告H录第一章刖R第二章项目总说明第三章项n市场营销环境分析第四章项目市场定位第五章项目产品定位第六章开发原则及营销策划第七章项目推广战略第八章项日推广手段第九章销售前景展望第一章前言本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析,指定出切实可行的销售思路、战略、方法及明确的由场推广手段,使销售T作目标淸晰,销售过程有据可依,从而实现项目既定的销售目标。第一章 ,紧邻八达岭高速公路(沙河出口),距马甸桥18公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林,西起碧水庄园第二期项口,东至沙河镇豆备庄农田。,第一、二期占地852亩,共占地2852亩。工期面积(亩)户数销售状况备注一期350容积率::65%238栋二层独立式建而:220-430100%分两期开发完成,口前还剩余一块遗留地,准备6月间完T.。80%的入住率。而且,人部分人长期在此居住。95年开发。二期502容积率::80%106栋10款北美风格建面:[000・300048%为环湖别墅伟价为:2200-2700美金/平米。三期2000现拟:容积率::75%以上拟建400-410户风格未定现拟:分期开发三•项日现状碧水庄园第三期处于规划阶段交通状况碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口,南距三环马甸桥仅18公里,西至中关村科技园区西区10公里。即将惣成的城审铁路昌平支线在沙河镇设站,步行10分钟即对到达碧水第三期。交通畅捷,有多路公交车从庄园附近经过,可通达四面八方;并有宽阔的京昌高速公路,远离堵车烦恼。周边环境碧水圧园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发,京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城北部历來为上风上水之地,这里环境优美,风光如画,旅游景点密布,八达岭长城、老北京微缩景园、九龙游乐•园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项口所在区域市政配套设施十分完备。譬如教育,从碧水庄园出发驱车20分钟即可到达私立汇佳学校;距屮关村各人院校附小也仅10公里路程。解决了住户最关心的小孩上学问题。第三章项目市场营销环境分析整体市场分析从1997年至1999年底,由于没有新的别墅项日立项,别墅市场年增加供应量不人。由于经济冋升,房地产市场逐步升温,2000年新开发的别墅项|=|明显增加。据不完全统计,2000年新开盘别墅项日有13个,原别墅区开发的后期T•程和重新包装后入山销售的项U14个,新增别墅项口现房供应彊约为120万m2,4000套别墅单位。其他在售楼盘,仍有相当数量的空置约507/m2,1700套别墅单位。潜在供应最约有40力m2(不包括京华学者Z家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应最),包括的烂尾别墅有7个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅上要分布在亚北京汤公路沿线,由于亚北居住项目高密度聚集,交通条件受到-定限制,地势平坦,但高档配套设施较为缺乏,多数为经济型的内销别墅,环境质赧和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销,使得北部别墅市场整体销售情况转好。市场反映:别墅成交趋与活跃别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展,使别墅市场成交日趋活跃。新盘别墅销售情况喜人,多数现房销售-半以上,圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多;原来较多销售不畅的别墅重新改造厉入市,也取得了不错的业绩,翠湖别墅和玫瑰园儿年前的八型和外观较差的别墅也销售60%以上;-些成功别墅区开发的后期T程则更热销,东北部高档别墅区后期开发别墅单元基本上售完。远郊区别墅将逐渐升温从美、欧等发达国家的住宅市场发展过程来看,真正意义上的精品别墅不是存城市近郊,而是在风景优美的远郊区,特别是有山有水的风景区。这些地区的精品别墅与环境融为一体,给居住者带来巨人亨受的同时,也为游人带來观赏价值。随着北京审道路等基础设施的加快建设,环境优美的远郊区、配套设施齐全的精品别墅需求明显增长,环境资源的价值将进一步得到体现。设计别致,风格鲜明的别墅市场看好由于北京山的国内别墅买家长期居住在拥挤的山区,居住空间的狭小使他们充满了对人面积住厉的渴望,超人面积住宅成了刚刚富裕起來人们的追求曰标。与此相对应,别墅的面积越建越大,一般的在300、400平方米,大面积有700、800平方米,羡至上千米的别墅。随着北京市别墅买家的成熟,环境良好,设计风格鲜明的别墅才能有好的山场。综上所述,随着人们收入的迅速增加和对居住环境要求的不断提高,别墅也迎來了快速发展的良好契机。买家会更加理智地选择别墅,不会因价格低廉而忽视关键性的产权证明、地段、交通、环境、配套、物业管理等。这些