文档介绍：XX广场项目营销报告XX广场项目组2009年5月目录全程解密营销战:营销课题(一):我们面临何种营销市场?营销课题(二):我们是什么样的产品?营销课题(三):我们的目标客户在哪里?营销课题(四):我们以何种姿态入市?营销课题(五):我们的营销策略是什么?营销课题(六):我们的推案节奏如何?营销课题(七):我们选择何种媒体进行攻势?项目概况前期物业定位——一座位于城市核心的标志性5A甲级写字楼市中心•迎宾大道上的旗舰级国际商务中心2009年销售目标销售面积40%,则销售体量为16880M2(未计商铺面积)时间销售面积(M2)预推比例(%)销售单价(元/M2)回款总额(元)%%2**********%%%%%108034560商铺部分09年资金回款计划时间销售面积(M2)预推比例(%)销售单价(元/M2)回款总额(元)%%%%%%%20538000•2009年高形象启动,确保后期可持续销售;•2009年快速销售,实现新签合同金额9875万(目标签约额12857万元);•建立市场影响力,提升XX置业企业品牌;2009-2010年阶段目标分解•2009年的销售以小面积和中面积销售为主,2010年以大面积销售为主,须注重客户资源的维护以利于后期销售。•2009年的写字楼销售面积占总面积的40%,商铺面积占30%;•2010年的写字楼销售面积占总面积的60%,商铺面积占70%。2009年2010年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1111234567891011**********月012月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月销A塔12-16层(小面积销售为主)17-20层(灵活销售)21-28层(整层或半层销售)售B塔5-10层(小面积销售为主)11-15层(灵活销售)16-26层(整层或半层销售)底商1-2层1-2层比例25.%23.%52.%%%%塔%%%%塔%%%%商关于目标的思考针对我们提出的价格与速度目标,结合与其他项目的针对性分析,我们需要在————•市场竞争较为激烈•目标客户数量相对有限•市场去化速度逐步放缓•市场引导需要促进•市场教育势在必行•目标客户有效挖掘的情况下,实现快速销售,资金有效回笼、品牌价值突现的目的!一、我们面临何种营销市场?解析大市场环境石家庄房地产市场特征未来走势预判1房地产宏观市场34宏观经济形势对行业的影响经济层面未来趋势宏观经济进入下行周期,增长放缓,政府通过行政命令控制信贷总量,紧缩银根,开发商资金压力通胀压力上升,房地产金融从紧的将进一步加大,促使开发商市场重新洗牌。房地产金融政策从紧,房价上升压力大,使得投资客大幅缩水,基调不会改变房价显然已失去再次大幅上涨的可能。结构层面加大保险性住房比例,住宅供应未来趋势住宅市场转为“政府+市场”的双轨供给,中国进入“房保”时代结构调整已是必然,逐步转为包括办公物业的商品房市场自由化等;“市场+计划”的双轨供给制“房保”政策的推进实施,有效缓解高房价时期的社会矛盾,转移房开商的舆论高压。竞争层面未来趋势在当前行业高压下,资金、规模、储备、人力受限的项目型开未来市场趋于集中,行业洗牌时机发企业承受巨大风险,大规模的弃市、离市是必然,开发企业成熟加速洗牌市场竞争趋于集中后,竞争手段、趋势和发展方向将发生质变。行业向专业化、品牌高端发展,这是未来行业的主要风向。政策、金融对房地产业的影响土地政策1月3日《国务院关于促进节约集约影响国家加紧土地监管,促使房地产公司加快开发,增加房屋供给,用地的通知》等一系列措施防止开发商屯地,同时缓解房屋供需矛盾。金融政策影响2008年9月后,3次下调存贷款利率08年9月后3次下调存贷款利率,以及下调契税、调整首付比例下调契税、调整首付比例这些措施,表明于政府开始救市,但老百姓此时的观望情绪日益浓厚,房地产销售举步维艰地方政府政策影响政府此时出台促进房地产发展的措施,特别是促进房地产消费10月20日