文档介绍：坡子街项目整体营销方案市场部二OO五年五月十一日坡子街项目即将全面启动营销工作,为了有目标、有方向、有计划、有策略地成功营销坡子街,将坡子街打造成为长沙商业地产领袖,特撰写《坡子街项目整体营销方案》。此方案上篇为营销策略篇:从市场背景、项目SWOT综合分析、项目描述、目标、项目定位、营销策略等 6个方面进行阐述;下篇为营销计划篇:从项目经济分析、项目整体营销进度、招商工作计划、销售工作计划、推广工作计划、商业街区管理安排等6个方面进行了基本描述。旨在从宏观上指导营销工作的具体策划和执行,理清工作头绪,保证有条不紊地开展营销工作。目录上篇营销策略篇一、 市场背景 05二、 项目SWO综合分析 11三、 项目描述 12四、 目标 13五、 项目定位 15六、 营销策略 22下篇营销计划篇一、 项目经济分析 32二、项目整体营销进度 4 0三、 招商工作计划 42四、 销售工作计划 48五、 推广工作计划 53六、商业街区管理安排 5 9上篇:营销策略篇、市场背景一)长沙经济环境分析1、经济总量实现历史性的跨越:2004年长沙经济总量突破1000亿元大关,,经济发展步入高速增长的新时期。2、消费品市场繁荣兴旺:2004年全市实现社会消费品零售总额突破500亿元大关,,占比首次突破全省总量的四分之一,%。3、城乡居民生活水平提高较快:2004年全市城市居民人均可支配收入突破万元大关,达 11021元,在全国省会城市中排第6位,%。城市居民人均消费性支出达9032元,在省会城市中由上年第4位上升到第3位,%,,表明城市居民支出由主要解决“吃”向享受和发展方面转化。(二)2004年长沙市房地产市场形势分析(以下数据来源于长沙市房地局2005年1月公布数据)2004年,受国家宏观调控政策的影响,长沙市房地产开发投资增速有所回落,但是在旺盛的市场需求拉动下,房地产开发仍保持了较快增长,房地产市场供销两旺,商品房价格增幅较大,房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。1、2004年长沙房地产市场运行基本情况房地产开发规模继续增长,房地产开发投资增速趋缓。,%,,回落趋势较明显商品房上市量呈负增长,,同比增长-%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。其中:,同比增长-%;,同比增长-%;,同比增长-%。,%,所占比重也较2003年回落了3%。2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。消费者购房需求旺盛,商品房价格涨幅提升2004年,全市共成交商品房38671套,,,又创历史新高,%、%%,增幅较大,增速加快。随着全市居民收入水平的不断提高,居住品位的不断提升,消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。据长沙市房地产交易中心统计,2004年,长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米,%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米,%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差,导致 2004年商品房价格涨幅较大。2、长沙市房地产市场存在的主要问题商品房供应结构不合理表现在两个方面:一是市场上高价格、大户型的商品房偏多,适合中等收入居民需要的中小户型、 中低价位的商品住宅供应不足;二是商业用房供应量偏大,存在一定风险。 目前,商业用房受到了投资者的高度关注,追求高回报率导致商铺投机成分增多。不论是否属于商业区,几乎绝大部分项目的邻街底层均建有商铺。 由于近年来长沙市商业用房供应量较大,已出现商用物业租赁市场有行无市,甚至经营难以为继的现象。,%。尽管长沙市商业用房新开发面积较去年有所减少,但历年来市场存量较大,空置率较高,市场上的消化能力不会有太大的变化。部分紧俏纯住宅楼盘已出现投机现象由于近几年来长沙市房价平稳上涨,房地产保值、增值作用凸现,部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛,导致少数楼盘一开盘就无房可售,要