文档介绍：土地一级开发一、土地一级开发概念土地的一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求,将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目,在确定土地开发实施方案后,由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据‘政府主导、统一规划、市场化运作'的原则,组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、环境建设和投资融资等具体环节,使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地),根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划,以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。简而言之,土地一级开发是指将“生地”变成“熟地”,达到土地入市交易的条件。二、土地一级开发模式基于开发主体的不同,土地一级开发模式存在政府主导型和企业主导型两种模式。政府主导型,是指完全由政府建立的土地储备中心或者是国有企业(含参股、控股)进行土地一级开发;企业主导型,政府通过招投标的方式从多家投标企业中择优选取一家企业进行土地一级开发。以北京为例,北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存,属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。(1)政府主导型。北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的,开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例,且多为小项目。因此,北京土地一级开发主要为企业主导型模式。(2)企业主导型。北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后,土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。该模式要求政府面向市场招投标,所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而,北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场,招标虽然是在全市范围内进行,但有很多企业已经做了很多前期工作,存在围标的现象。、土地一级开发流程以北京市为例,土地一级开发流程分为招投标确定开发企业与直接确定开发企业两种。具体流程如表:招投标确定开发企业直接确定开发企业涉及政府部门确定土地一级开发项目市会(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门)确定土地一级开发项目项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门,市会意见市土地储备开发联席会(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门)确定一级开发单位签订土地一级开发合同市国土局、市建委等部门办理建设项目用地预审拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提岀预审申请,经同意后,开发单位再将材料上报到市国土局市场处办理建设意见(根