文档介绍：.郎茂山项目策划方案..目录第1章城市宏观经济研究一、济南城市规划分析………………………………………………………………3二、济南宏观经济和政策环境………………………………………………………2三、宏观分析总结……………………………………………………………………10第2章济南住宅市场分析一、济南住宅市场整体分析…………………………………………………………10二、济南住宅市场发展预测…………………………………………………………12三、区域住宅市场分析………………………………………………………………13第3章产品定位研究一、户型设计建议……………………………………………………………………27二、产品定位…………………………………………………………………………29第4章项目SWOT分析一、优势分析…………………………………………………………………………33二、劣势分析…………………………………………………………………………34三、机会分析…………………………………………………………………………34四、威胁分析…………………………………………………………………………34第5章目标客户群定位于分析一、本案目标客群定位………………………………………………………………34第6章营销推广一、项目主要卖点荟萃………………………………………………………………38二、核心价值点与营销利用…………………………………………………………39三、项目形象地位……………………………………………………………………40四、项目主题概念……………………………………………………………………40五、项目形象包装……………………………………………………………………41六、VI系统包装……………………………………………………………………42七、推广策略…………………………………………………………………………43..第1章城市宏观经济研究一、济南城市规划分析(一)济南整体城市规划东拓、西进、南控、北跨、中疏的发展战略1、战略概况以城乡一体化为目标,根据经济布局、人口分布和资源环境承载能力,按照中部优化开发、东西重点开发、北部加快开发、南部保护开发的功能分区要求,实施沿路、沿线、沿河、沿黄“四沿”发展战略,统筹中心区、近郊区、远郊区“三区”协调发展,强化南部山区生态建设,完善中心城、次中心城、中心镇和一般镇四级城镇体系,形成“4314”发展新格局。2、战略解读该策略自2004年被提升日程,经过7年的发展,已经取得明显成效,在地产发展中,呈现以下特点:“东拓”,由于东部土地资源丰富,且符合人们“住东不住西”的传统观念的带动,有高新产业、会展经济的拉动,又有全运的人文,一路高歌突飞猛进,成为发展速度最快的一极。目前,政府东迁事件成为关注的重点,东部因奥体政府区再次受到热议,被认定是济南仅次于泉城广场的“又一核心”。“西进”,有“西客站”利好的带动,发展也有了明显成效,然而西部在“老济南”的心目中环境较差,又有传统观念的抵制,一定程度上,其整体认可度和价值性要略低与东部,但依然无法改变西部未来的良好前景。“南控”,南部土地资源稀缺,在政策的控制下南部地价飙高,成为城市顶..级住宅的聚集地,从价格上在济南房产市场上树立了标杆。“北跨”,着力于黄河北岸工业企业的建设,对于房地产来说意义不大,北部是济南地产发展最弱的一极。“中疏”,主城区在发展过程中也取得一些成效,然而受城区土地资源的限制,主城区地产项目相对较少,且项目体量普遍偏小,在济南市场上缺乏影响力,但暂时来说,主城区的便利性、繁华程度依然是其他区域所无法比拟的。(二)城市区域发展及对本项目的影响由于济南居民“住南不住北”的心理****惯,使得北跨黄河发展中短期内难以实现。而南部作为济南泉脉的水源涵养区,成为严控的重点,随着土地禁批政策的落实,南部土地供应量将极大减少。本项目靠近南部山区,项目所处区域环境怡人,土地资源日益珍惜,具有开发中高端产品的先天优势。二、济南宏观经济和政策环境(一)宏观经济形势分析1、%%%%GDP(亿元)%人均GDP(元)%%%%%200420052006200720082009GDP(亿元)(元)2761031604363944217**********%%%%13%%%%%%%%数据来