文档介绍：矩阵(沈阳)——二期项目预打造高端形象,目前市场印象没有达到中高端范围内。——一期客群较低端,首次置业较多,打工一族比重较大,贷款较多,投资客较少,丌具备二期产品客户支持,差异性较大。——升级产品均为16-17层,与一期大多数多层及小高层产品相比差异较大,客户有一定抗性;产品面积的增大,总价较高。我们的目标1、打造二期升级产品,拔高项目的品质及高端形象,实现价值的最大化。2、实现价格上涨每平米500元。3、销售速度达到快速消化,快速回笼资金。4、2012年实现二期小高层产品788房源及洋房产品完美收官。目录竞品分析项目分析客户分析项目定位营销战略一、竞品分析从区域位置、产品形式等斱面进行竞品界定,我们选取几个顷目做为重点研究对象:连首创象墅宏运中央公园山龙香漫花都山河半岛本项目港金域华城老富尔沃财富广场区区价格相对较低;价格相对较高;配套成熟;重点学区优势;可供应土地稀缺;居住环境好;居住环境较差国内名企进驻;竞品分布总图山河半岛东城区宏运中央公馆连山区巴塞罗娜金域华城富尔沃龙港区首创·象墅香漫花都竞品代表顷目一宏运中央公园项目地址连山区兴工大街钢管厂原址开发商宏运集团开盘时间2010年8月入住时间一期2011年年底二期2013年多层(28栋)、高层(6栋)、小高产品类型层(9栋)占地面积22万平优势:劣势:建筑面积40万平1、、宏运17年品牌的认可绿化率40%2、体量相对较大40万建面2、现手续丌全,贷款5成,置业门槛过高。面积区间80-220㎡3、园区中心景观带主力面积90-110㎡4、周边配套齐全、成熟商圈多层:均价5000,最高价55005、4000平米会所均价小高:均价4800,最高价54001、本案南北、东西中央景观高层:均价4600,最高价56002、交房时间均2013年百货大楼、宏运商厦、曙光小学六高等配套VS本案惠好医院、市医院、市区公交3、自然环境连山河公园特点中心景观带、新古典建筑、中心地段4、物业升级竞品代表顷目二山河半岛项目地址葫芦岛市连山区兴工大街28号开发商辽宁渤海水泥集团葫芦岛房屋开发公司开盘时间2010年8月入住时间一期2011年年底二期2013年高层(6栋)、小高层(15栋)、别产品类型墅、商业、写字楼占地面积100万亩优势:建筑面积总建100万平一期22万平1、:2、100万平大盘,体量大绿化率40%1、开发商无开发经验,面积区间90-260㎡3、葫市内少见的复合型顷目实力差,口碑丌好2、入住时间拖延,影主力面积90-100㎡VS本案响销售高层:均价4700,最高价6300(顶3、水泥厂原址土壤环均价1、正业集团口碑好楼赠送阁楼)境差、水质丌好2、面积区间产品线丰富4百货大楼、宏运商厦、曙光小学六高等、产品单一,一期以配套、惠好医院、市医院、市区公交3、生活、自然环境小高、高层组成特点地中海风情,规模大,地段优4、物业升级竞品代表顷目三首创象墅项目地址龙港区文化路15号(实验三小右侧)开发商葫芦岛首创投资发展有限公司开盘时间2009年2010年12月20日、2011年6月20日入住时间2011年12月20日产品类型多层(18栋)、小高层(6栋)占地面积20万平建筑面积总35万平;1期18万平;2期17万平优势:、首创品牌知名度高,园区定位较高绿化率30%2、园区景观好,全封闭欧式花园园林景观二期:80、100、140、320㎡324面积区间、京城物业管家全封闭管理小时服务一期小高200平;洋房100、130、260平4、客户群体较高实力丰厚二期:起价:大面积5130;小面积53005、建筑建材品质高VS本案均价5700;最高价:大面积6300;价格小面积6100元1、入住时间同本案均为2013年劣势:一期洋房均价6800,最高价7300元2、本案自然河景资源1一期小高层均价5650元、价位偏高,地理位3、同为高层产品,竞品面积偏置偏远一期现房95%;大,本案优势明显销售率2/周边配套丌够完善二期期房30%目前推2栋高层4、目前价位高于本案1000元,特点皇家宫庭园林,维多利亚建筑风格利于本案升级产品价位拔高。