文档介绍：【津滨·滨海国际】,分为项目定位篇、产品优化篇、营销执行篇、伟业优势篇等四部分阐述:第一部分,项目定位篇:分别从区域的发展历程、市场结构现状、产品自身条件等三个方面论述了项目定位并得出相应的客户定位;第二部分,产品优化篇:根据对不同的产品的调研,提出了住宅精装修标准、写字楼的产品优化建议及写字楼部分自持的建议;第三部分,营销执行篇:以贵司的开发计划为指导,结合伟业的市场判断与运作经验,详细的阐述了住宅部分的推售计划及推广方案;第四部分,伟业优势篇:介绍了伟业公司在运作本案中的优势,并深入的阐述了伟业对本案写字楼销售所提供的全方位战略支持;第一部分项目定位篇市场竞合决定定位硬件特征决定性质发展阶段决定价值区域发展产品条件市场现状随着开发区的成熟,区域中出现复合了多种功能于一体的核心功能区,朝着综合性趋势发展;区域的日益成熟导致土地供应减少,市场高端化趋势显著;高端产品价值取向多元化特征明显市场中寻找最适合自身体系的定位与政府规划的商务板块之间开展错位发展依托开发区整体成熟的区位,打造高端商务板块产品的稀缺性与产品类型的多样性构成了项目本体的显著特征;各类型产品之间有机关联,相互支撑,具备打造区域高端综合性项目的质素;项目定位源于产品自身特点符合区域发展要求适应市场竞争需要区域发展历程生产厂区生活住区商业涌现文娱休闲综合体随着开发区迅速发展,核心功能区的浮现,集中了多种物业类型,复合程度高的都市综合体的价值凸显;2001200220042003200620072005预计,2010年和2020年滨海新区人口规模将增加为180万人和300万人。2010年,人口净增50万,到2020年人口净增达170万。(万人)一汽丰田泰达足球场财富星座乐购/友谊商厦泰达市民广场泰达时尚广场御景园邸城市核心功能显现居住/商务/购物/休闲滨海资源核心基地高端物业的综合体地块产品类型建筑面积(㎡)比例备注R11多层洋房14,%5层高层住宅23,%18层点式高层CX1SOHO寓所24,%40~80m2小户型CX25A写字楼35,%可半层/单层分隔总部写字楼33,%可半层/单层分隔普通写字楼35,%最小单位面积,并可适当组合CX1/CX2商业19,%以餐饮娱乐为主,灵活组合,自由分隔合计-185,%-产品规划条件——第一大街——北——新港四号路————太湖路————太湖西路——轻轨项目总占地约11万m2,;,,,、写字楼及配套商业。,(),有机契合、相互支撑的体系,决定了整个项目朝着一个综合性很强的利益共同体方向发展;高层住宅花园洋房Soho寓所总部写字楼5A写字楼普通写字楼裙房商业独立商业*滨海新区当前规划有响螺湾、于家堡、开发区CBD及保税区等几大商务版块北塘旅游休闲服务中心解放路金街城市中心商业服务区响螺湾城市商务服务区于家堡国际金融商务服务区泰达商务中心服务区蓝鲸岛高档生活示范区北方航运服务中心本项目保税区市场竞合格局区域级定位(航运中心)定位:区域服务型综合体物业类型:写字楼、酒店、商业等总体量:规划总建筑面积60万平米区域级定位(泰达CBD)定位:泰达中央商务区物业类型:“摩天楼”群、甲级写字楼、五星级宾馆、大型零售百货及其他一系列商业配套设施。总体量:规划总建筑面积100万平米城市级定位(响螺湾)定位:大型企业集团总部、科技研发中心发展目标:环境优美、设施齐全、功能完善的综合商务区,实现与于家堡商务区的功能互补。物业布局:以商务、酒店、会展和写字楼为主总体量:规划总建筑面积360余万平米。城市级定位(于家堡)定位:环渤海地区的金融中心、国际贸易中心和信息服务中心。商业发展规划:居住、娱乐休闲为辅的现代化国际性中心商务区核心地区总体量:总建筑面积约600万平方米。功能复合,各自有所侧重,是成熟市场条件下不同板块综合体竞合发展的选择*关键词:政府主导,形象工程关键词:国际形象,远期重点关键词:滨海成熟核心,高端商务聚集关键词:区域