文档介绍：天乐城北项目营销策划方案•《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市!联系QQ:1053527879房地产商域网:http://成都房地产现状及发展趋势城北区域房地产市场现状竞品分析潜在客户市场调查分析市场研究与分析第一部分2010-2012年4月成都市供求2011年至今成都市成交价格与套数2010年-2011年成都市供求比有着明显的上涨,供应量有所增加,受政策影响成交量有所回落。通过图表,可以清晰看出,截止2012年4月,近4个月的供应量不到40000套,只有2010年全年供应量的两成,成交量也与供应量基本持平,供求比有所回落。说明2012年继续受到政策的严重影响,市场由热至冷的明显变化。2011年成都市整个供应量随着时间有着较大的差距,而成交市场则从第一季度开始出现明显的下滑,然后保持着小波动的趋势。2012年第一季度,供应和成交有小幅上升趋势,成交略高于供应,主要消化市场存量。2011年成都市整个房地产市场属于不理想情况。整体价格在2011年3月、10月和2012年年初有明显的下降,其余月度则保持较平稳的波动,但总体已有略微下滑。成都市商品住宅市场1季度两比(环比、同比)同衰,供销同落,刚需为市场成交主流,并拉低了成交均价,难掩住宅市场低迷态势。2012年1季度成都市(主城区含5近郊)㎡,%;㎡,%,成交均价约6458元/㎡,%,。1季度中央对楼市宏观调控依然不放松的表态,让楼市难以看到真正的春天,开发商以价换量的手段得到市场的部分认可,大量刚需客群入市,但仍难掩市场的低***况。2012年1季度主城区住宅市场供销同比两衰,供销比一致,供应环比大幅回落,成交小幅震荡。主城区与第二圈层供销量关系均约为1:2。㎡,%,%;㎡,%,%,。主城区与郫县、新都、双流、温江、龙泉等五近郊商品房供销量关系均为1:2,郊区的供销势头好于主城区。2012年1季度主城区商品住宅价格继续下滑。以价换量的促销方式并没有给开发商带来好消息,但部分项目取得了较好的成绩。2012年1季度成都市主城区住宅市场成交均价为8311元/㎡,%,%;,%,%。主城分区域格局看,2012年1季度城西供应较少,城北、城南、城东各个区域供应较平衡;各区域成交相当,以城西、城东领先,高新西区的产业带动影响及相对较低的价格成就城西楼市。2012年1季度成都市主城区城北供应最为活跃,城东、城南紧随其后,但各区域环比供应均回落;在成交方面,城东、城北区域占比环比小幅上涨,城西、城南成交占比环比均下滑20%左右,但成交主力仍然是城西区域。城北受“北改”利好刺激,城北供应市场信息持续占据主导位置,㎡,占据首位。但现目前,此类刺激对成交具有一定的影响,但影响不大,相信未来成交表现不俗。2012年1季度近郊商品住宅趋势与主城区基本一致,供销同落,郊县住宅市场不景气同现。㎡,%,%;㎡,%,%;。2012年1季度近郊商品住宅价格继续呈现下降趋势,且低于去年同期价格郊县住宅市场同样严峻。2012年1季度成都市郊县住宅市场成交均价为5429元/㎡,%,%;,%,,%。2012年1季度商品住宅市场依然严峻的情况,五大近郊中郫县供应位居首位,成交却位居第三;双流成交居首,供应却位居第三。“北改”在一定程度上能刺激新都楼市的发展,但抵不过楼市的整体低迷的市场。2012年1季度新都区域范围内的商品房新增供应锐减,㎡,%,%;%,%。