文档介绍：转让未依法登记取得权属证书的房屋,合同效力如何认定? 【案情简介】 2006 年6 月,赵女士通过大连市某中介公司购买周先生的一套位于中山区的二手房,三方一定,这套有合同发票的清水房由周先生转让给赵女士,价格为 58 万元。合同签订后, 赵女士按约定交付给中介公司 1 万元定金和 1 万元中介费, 又给了周先生 8000 元合同发票更名费。此后,周先生和赵女士到物业管理公司领取了房屋钥匙,赵女士大兴土木开始装修房屋。而后,由于房屋更名手续未能办理,导致无法办理房屋产权证, 赵女士一纸诉状将周先生和他的前妻告上法庭,要求对方赔偿经济损失。赵女士主张, 被告承诺最迟于 2006 年年底办理完房屋更名手续并同意她先对房屋进行装修。但是,她交纳定金、中介费、更名费至今, 被告也未办理房屋合同发票的更名手续, 因该房屋无法办理产权证,原告不能购买该套房屋。请求法院判令被告赔偿装修损失等各项损失 75000 余元, 返还已安装的热水器、吸油烟机或支付等值价款 4260 元,赔偿交通费 1846 元。【案件判决】法院认为, 按照法律规定, 未依法登记取得权属证书的房屋不得转让, 被告明知欲转让的房屋没有房屋产权证, 而与原告签订了房屋买卖合同, 违反了法律的禁止性规定, 导致双方的房屋买卖合同无效, 对此被告应承担民事责任。合同是二被告离婚前由周先生与原告和中介公司签订的房屋买卖合同, 涉案房屋为夫妻共同财产, 被告某女士也应承担责任。 2008 年 10 月中旬, 大连市中山区人民法院一审判决, 二被告给付原告装修费 79000 余元,赔偿交通费等 1846 元。【案件评析】关于转让未取得权属证书房屋的合同, 效力如何认定, 司法实践中主要有两种观点: (一) 合同无效。原因是《合同法》第 52 条第(五) 项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效; 而《城市房地产管理法》第 37 条第(六) 项明确规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未依法登记取得权属证书的情况下签订房屋买卖合同, 该合同因违反了法律的强制性规定, 应认定为无效。(二) 合同有效。理由是, 房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的, 是买卖双方的真实意思表示, 买卖行为应受法律的保护。《城市房地产管理法》关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”, 应理解为不发生物权的转移, 而买卖合同是一种债权, 标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同, 则不利于保护善意当事人的合法权益, 不利于维护正常交易秩序。如成都市成华区法院认为,《城市房地产管理法》“不得转让”的规定只是针对没取得权属证书的房地产的权属转让, 但不能因此否认双方所签合同的效力。只要房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上订立的, 为保护正常的民事流转关系和维护诚实信用原则, 双方所签订的房屋转让合同有效, 受法律保护。笔者认为, 转让未依法登记取得权属证书的房屋,合同应认定有效。《城市房地产管理法》颁布实施时, 1995 年1月1 日起实行,关于债权行为和物权行为相分离的理论尚未占据统治地位, 《物权法》生效后, 情势则大为改观。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效; 未办理物权登记