文档介绍：〖东方水都〗整案营销推广策划书都市新EasternWatertown贵◎生活特区、尸■ 、 ■前言〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗(188亩)即将全面售磬后推出的新产品,是代表汇诚地产下阶段的全新力作。〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧,是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路(宽55米),西边为水上体育公园,北临城市规划路,东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻,总建筑面积近10万平米。本项目以“夏威夷风情生活”为主题,体现“以人为本”设计理念,力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次,〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造等分析,都是东福州绝无仅有,堪称标志性的建筑群体。同时,〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍:其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高;其二、客源区域化、难以吸收区外客源;其三、价格雷同化,均价大都在 2400〜2600元/讥第一部分 市场篇福州房地产市场形势分析宏观市场研究热点板块分析区域市场研究竞争形势分析一、宏观市场研究(一)价格走势依然趋高2003年,福州市住宅平均交易价格2724元/M,%,每平方米增长32元/M。别墅增幅最大,%,位居增幅之首。10000Y]5000\19992000200120022003■商品房29763150315530G23075□商品住宅24102496260626922724■商场店面80269013897875948581.<C C02003年各类物业交易价格及其与2002年对比2002年(元/M2)2003年(元/M2)价格升降幅度(元)比增变化(%平均交易价格30623075+13++32++573++987+-212--449-:1、 2003年别墅对商品房价格的提升贡献最大。2、 与2002年相比,2003年商场店面市场有好转趋势,但总体呈波状起伏。3、 与字楼价格呈下跌的态势。4、商品房平均价格变化不大,五年来,%,商品住宅呈稳步增长,%。(二)供给及需求继续放量2003年,商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长:全市可供面积 472万平方米,%,其中市区增长更快,,%。自1999年以来,福州商品房预售批准面积以年均 56万平方米的水平增长,年均增长速度为 %。年份1999年2000年2001年2002年2003年供给面积(万M)24834532**********年,全市商品房合同登记总起数43302起,,,%,%,%。其中市区商品房合同登记总起数40606起,,,%%,%。可以看出房地产市场仍持续强劲的市场需求与消化能力。自1999年以来,福州商品房合同登记面积增长量 %。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面积(万M)2422853173854482003年,在存量房方面,福州市区住宅交易总起数9120起,,住宅交易金额超过21亿元,%,%,%。以此显示福州市区的二手市场交易活跃,势头迅猛。年份1999年2000年2001年2002年2003年宗数(宗)23394586495891209120面积(万M)(亿元)(三)东扩南进趋势继续凸显1999-2003年各行政区商品房供给情况比较表1999年2000年2001年2002年2003年供给面积(万M):1、晋安区和仓山区取代了鼓楼区和台江,成为福州市商品房开发的热点区域、全年供房晋安区供房面积 176