文档介绍：目录环境篇 2区域环境 2区域位置 2区域交通 2区域属性 3区域规划. 4区域经济 51、 经济概况 52、 产业结构 5市场篇 6分区市场研究 6概述 61、 岔路口镇 72、 江宁经济技术开发区 93、 东山镇商圈 144、 科学园区 21竞争市场分析 26产品篇 29一、 项目分析 291、 地块分析 292、 周边环境 293、 交通条件 304、 市政配套 30二、 市场竞争分析 311、 绝对优势 312、 绝对劣势 323、 市场契机 324、 竞争威胁 32三、 项目调研汇总及初步结论 32环境篇一•区域环境1•区域位置江宁区位于南京市东南方向,北接南京市雨花台区,南面临近涕水区,东面靠近句荣市,西倚南京市浦口区。FI前江宁区已被南京市列为开发特区,其区域范围西起长江沿线,北至绕城公路(与南京市雨花台区邻近),南至丹阳、横溪、句9方山5HBB铜山一线;西到汤山、土桥、上锋一线(与句荣市和接)。江宁区政区图区域交通>江宇城区,距离南京市区内大约在20余公里,该城区位于南京南部,交通网络发达,境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路,沪亍、宁芜铁路穿境而过,南京禄口国际机场座落境内,距长江最大的内河港一新生歼港仅17公里。>H前在江宇城区的东侧近天印大道附近己有一个大型公交转换站点,加上05年南京市政府将在原有的公交线路基础上再增开9条公交线路(从南京市区至江宁区)区域属性>开放型经济发展迅速。截止到2004年底,江宁区累计批准三资金业1936家,,,ttt界前500强企业有21家落户江宁。,。>工业竞争力显著增强。工业增加值占GDP的60%左右。2004年底全区拥有工业企业3500多家,其屮年销售额亿元以上企业62家,初步形成了电子信息、汽车制造、电力设备。>高教科研等产来集群,引进了爱立信、西门子、摩托罗拉、统宝光电、华宝通讯等企业,引进了福特汽车、菲亚特汽车制造项发展壮大了南瑞继保电气、国电南自等企业和产业基地,新落户了南京医科大学、南京工程兵学院等高校。>农业和农村经济全面发展。通过现代农业结构调整,形成了优质米、奶牛养殖、花卉苗木、西甜瓜等优势产业,培育了光明乳业等24家龙头企业。“三资”开发农业成果丰硕,区域规划>按照新的城山发展规划,江宁区屮心城镇东山镇将按照北扩城区,西南建江亍开发园区,东南设科技园区等的格局进行产业结构调整。>根据南京市政府以及江宁新区政府批准的规划,江宁区东山镇(本案所处地理位置)将以南京市经济特区屮心城镇定位为依托,将沿上元大街-金箔路一线为轴线景观大道在新城区建设现代化商业屮心,同吋对旧城区的各大专业商业及大型卖场等屮心加以完善,从而形成南京市郊区成规模的大型公共活动屮心。>其东山镇区域面积将从原来的111平方公里多扩大到超过120平方公里,H前江宁区人口数为76万,长远规划人口达90力一100力。二•区域经济1、,%;其中:第•,%;,%;,%。,%,%。,%。2、产业结构年份第一产业第二产业第三产业2003年1479009982005372002004年1898001276900666300国内生产总值(万元)产业结构的构成比例(%)%—5^730%|□第产业|口第二产业|□第=产业|2003年江宁区产业结构分布比例2004年江宁区产业结构分布比例从上述这2个产业结构比例来看,近2年来江宁区的产业结构分布比例较为接近,由此也可以看出就近几年内江宁区对于产业结构发展还是持平稳发展的开发理念。市场篇—.分区市场研究概述>以江宁板块著称的房地产业发展迅速,一批高品质、高档次、设施齐全、、中国女人街、义乌小商品城等六个大型商业项目,全部商业面积早已超过了100万平方米。已初步形成了大商业、大流通,大市场的格局。>其主要商业集中在岔路口镇、江宁经济技术开发区、东山镇商圈及科学园区;这些区域的经营形式和人流状况由于地理位置的不同而反映出不同的市场,因此这里我们主要分以下四个区域进行讨论。•岔路口镇•江宁经济技术开发区•东山镇商圈•科学园区1、岔路口镇区域概况>岔路口镇板块有最大的优势是它距离南京市屮心比较近,其主干道双龙路直通市区,交通较为便利,同时又临近江