文档介绍：旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告
目录
1项目开发策略 5
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2功能规划建议 8
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3规划设计概念提示 23
4项目开发模式建议 31
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5项目建设规模估算 32
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6投资成本估算 35
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7收益预测 36
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8财务指标分析及收益回报评价 38
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9设计任务书 40
1项目开发策略

对本风景区经营者而言,景区作为生态环境的风景区系统,不应该被看作独立的体系,而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区,还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业之一,正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香饽饽”。

图1-1项目开发格局分析图
本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主,大多分布在山脊线以南,范围较广;
南部与市区联系紧密,作为整个本景区内游客的主要进入方向,所受影响较大,利用价值也最高;
中部为大片的生态保护区,是某市的绿肺,需要得到全面的保护;
西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大;
东北部生态环境优良,受外界干扰较小,适宜开展高档旅游度假活动。
由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排:
一纵一横、两翼齐飞
在以本为核心的南北方向,安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目,以统一共和为主题的纵轴,连接本、民国文化区、革命烈士陵园等区域,并成为整个景区最主要的旅游吸引物。
以人文历史时间线索为横轴,与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域,展现中华民族的人文精神,指引未来的生活方向。
以生态商务区和生态度假区为两翼满足某城市对未来发展的需要,同时最大程度上实现了土地的商业价值。
南北呼应,东西贯通
将大规模的建设集中在景区南部,把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来,保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。
并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应,丰富现有的旅游活动内容。
西部以市政公园为切入点,与某普通的市民生活紧密结合;东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客,合理引导不同游客的流向。

开发策略为先开发南片,储备北片,由南向北滚动开发,均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大,预留一些空地以供将来使用。
滚动开发缓解了资金压力,确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金,本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套,然后出售部分土地以补偿配套费用,其余用于自行开发。
政府应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化,包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。
市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量,代景区经营者完成必要的土地整理、开发储备工作,克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难,同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题,增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。
(一)置换土地功能,提供商业载体
本风景区土地价值寸土寸金,为充分发挥有限土地资源的最大效益,运用土地极差地价原理,把经营效益低的土地或企业机构置换到区外----腾笼换鸟。此外采取弹性开发,限量供应,最大限度发挥土地价值,实现景区的可持续发展。
(二)整合景区资源,产生整体效益
针对目前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题,采取社会资源共享,风景区功能区空间打通的整合优化方式,就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下:
1、相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律,把同质、同类功能空间尽可能集中布置,打造配套齐备的经营环境,形成产业结构合理,适应景区商业发展的经营环境,同时减少景区原有生态、历史文化的