文档介绍：常熟滨江国贸中心可行性研究报告
目录
一、市场部分
二、项目分析
三、营销策略
四、利润测算
五、秀稿展示
第一部分市场部分
一、常熟市场
1、常熟市概况
常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区。东邻太仓,距上海80公里;南接昆山、苏州;西连无锡、江阴;北濒长江黄金水道,与南通隔江相望;西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49公里,南北间最长距离37公里,总面积1264平方公里(含长江界属水面)。地势低平,海拔大都在3~7米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最,海拔261米,长
6400米,东端蜿蜒入古城,素有“十里青山半入城”之说。
常熟市现有土地总面积1094平方千米,耕地面积58531公倾,其中水田面积44359公顷,旱地面积14172公顷。境内水网交织,各河流湖荡均属太湖水系,其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状,东南较密,西北较疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等,湖泊有昆承湖、尚湖等。交通区位方面,常熟距上海虹桥国际机场80公里,距上海浦东国际机场140公里,距离苏州约35公里。
整体区位可谓名城簇拥,坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。
常熟市区位图
2、常熟宏观经济分析
常熟GDP年年保持较快增长,其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。社会固定资产投资额每年有10%左右的增速,表明常熟得到各方的大力的支持。
国际权威机构研究证明:城市GDP的增速超过5%,该城市即适合房产开发。
3、常熟楼市
截止到09年度,,是2006年的近2倍。
自从2007年起,常熟市的房屋施工面积逐年增长,可以预计2010年的将达历史新高。
自2007年起至2009年,常熟市房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看,2010年度的竣工面积极有可能创下新低。
尊天认为:
2010年,竣工数量可能创下新低,主要是因为新“国十条”的颁布,政策严压,购房者观望,开发商放慢开发节奏。
4、政策分析
随着者采访关于高房价的发言,三、四月有关房地产的政策相继出台。
本轮调控目的:
政府意图通过本轮调控,让地产行业进入健康的发展模式,而不是摧毁地产行业。
抑制房地产价格过快的上涨速度
减少房价对社会稳定的政治影响
寻求房产调控与经济增长之间的平衡
寻求经济增长模式的转型
其中房价的调控是重中之重
尊天观点:
本次调控虽有部分央企退出房地产,但主业房地产央企大鳄不受影响,而对于土地财政问题则根本无涉及。这2个问题不解决,不能根本上解决房地产热潮问题。
本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。
保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点,但还存在执行力度、资金、投放数量的问题,短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。
虽然受本次调控,但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。
新政力度
力度之强为近年来少有。
新政影响:
暂停发放购买第三套及以上住房贷款
提高外地购房者入市门槛
严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开发和房地产经营业务
稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度
销售项目一次性公开全部销售房源,并明码标价对外销售
首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%;第二套住房的家庭,比例不得低于50%,
增加房地产投资成本
控制投机、投资
控制投机、投资
减少央企参与
减少地王
落实调控责任
规范销售行为
调控影响
根本性问题未大幅度涉及
市场供需矛盾仍然存在
有效调控方式还未使用
只控制投资过于片面、单一
心理预期大于实际作用
新闻媒体加速利空心理
短期调控作用明显
长期调控缺乏实际手法
短期影响
长期影响
下轮波动能量积累
新政对常熟房产市场影响:
目前,常熟住宅市场以大户型为主。市场主力是住宅产品,适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多,显示购房主力为刚性和投资需求。
本次调控针对投资性购房,对于以刚性需求为主的常熟市场影响有限。
此次调控对外来购房的压制,是会有一定的不利影响。
我司认为
此政策在未来不会长期坚持,外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹
新政对本项目影响
对于本项目,虽然刚性需求不减,但由于投资客源、非常熟户籍购房、普通改善型购房受新政压制,还是对购房客源的来源产生影响。
影响后的空缺需待填补
增加刚性需求客源数量
开发规模
房型设计
景观绿化
包