文档介绍：王健林解析商业地产心得:后期管理是最大难点2014年02月26口16:54来源:赢商新闻原标题:王健林解析商业地产八大心得:后期管理是最大难点商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来,全世界的房地产公司,只有2…:吗的企业点做商业地产,在屮国的比例就更少,少于1%。商业地产是一个复合型的产业,不是房地产行业,也不是商业行业,它包括地产、商业、投资、金融等,非常复杂。下面谈谈商业地产的体会、心得。一、解决资金:寻求低成本的、能长期使用的资金在这个行业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很难做的,即使能做,也走不远。所以最重要的,做商业地产,首先要有资金实力,或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的吋候,是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款,贷二年期,就来做购物屮心。2004年,遭遇宏观调控,短融长投的弊端就显现出来了,尤其是国家把购物屮心列入限制发展的七大行业之一,我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性,在2004年1月开了一个总裁办公会,决定除了已开工的购物屮心,暂停其它购物屮心的建设,集屮精力寻找长期资金管道,我们找到了一个战略投资者,拿到几十亿元,解决了问题。如果没有预见性,等到银行催债的时候再想办法,那就可能出问题了。所以我体会,做商业地产,解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。二、找到人才:自我培养所有行业都注重人才,但对商业地产来说,更需要人才,因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为,搞超市、搞百货的人拿来就能用,搞百货搞超市是零售思维,同单纯的房地产思维一•样,都不行。做购物屮心,是先做商业规划,然后找租户,找到合适的主力店、次主力店租户,冉做商业物业管理。因此,单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手,单纯做房地产的人也不一定是,这里需要复合型的知识。现在屮国商业地产人才非常紧张。我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物屮心,计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计,这家公司有120多年专门做购物屮心规划的经验,全球做了几百个购物屮心。开始动工后,一个偶然的机会,我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项F1,他们是专门做高端购物屮心的,他提出了一•些修改意见,让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了,基本的东四不能推翻,只能做些修改。修改Z后,规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下,仅一项设计上的修改,可以每年增加2000Ji的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产,没有这种既懂商业乂懂地产再懂一点金融投资的综合型人才,是非常难的。正因为如此,万达现在几乎变成了一个学校,一些人来万达做了一两年,就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想,干脆自己建一个专门的培训学校,慢慢培养商业地产人才。三、只租不售:血的教训做商业地产要切记这一点。在这方而,万达有深刻的教训。我们现在有21个购物屮心,前10个购物中心,有部分商铺是销售的,一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看,是很成功的,全国每平米均价3万多,卖了几十亿,但是这10个项FI竣工后,虽然也进行了招商[简介最新动态]经营,还是有5、6个出现了问题。什么问题呢?商铺在销售之后,再进