文档介绍：广州科学城项目立项报告广州市万科房地产有限公司2005年2月3日目录第一部分项目决策背景……………………………………………………………………3第二部分项目概况……………………………………………………………………………5宗地现状周边规划项目周边社区配套第三部分法律及政策性风险分析……………………………………………………………13土地权属现状合作方式土地成本分析法律风险分析第四部分规划设计分析………………………………………………………………………19规划设计要点规划设计方案第五部分市场分析………………………………………………………………………………21区域发展综述及房地产市场研究本案市场定位第六部分项目开发计划…………………………………………………………………………32分期情况及开发周期一期及销售示范区主要节点第七部分总体投资收益分析……………………………………………………………………33经济指标售价及成本分析税务分析现金流分析盈亏平衡点分析敏感性分析第八部分项目综合评价…………………………………………………………………………37第一部分项目决策背景一、内部因素1、广州公司现有项目区域分布广州公司现在建项目有四季花城项目、城市花园项目、南湖项目。南湖项目四季花城项目城市花园项目科学城项目2、——45万城市花园项目——————————79万广州公司在05年中需要获取至少60万㎡的新项目,且上半年应获取20-30万㎡的新项目以保证06、07年的经营计划。产品结构多层小高层情景洋房TH类其他总计四季花城项目14万14万7万9万2万46万城市花园项目——16万——————,原始地貌为植被覆盖良好的山坡地,产品形式以情景洋房和TH类产品为主,而现有项目以小高层和多层为主,产品类型无明显冲突。另本项目位于城市东部区域,该区域的城市花园项目全部为小高层产品,客户为中端客户,本项目与其不仅无冲突,并可以形成产品和客户的互补,有利于扩大市场份额,丰富客户层面。二、外部因素目前广州的土地供应量日趋减少,珠江新城已无住宅用地可供应;琶洲地区住宅拟在明年大规模推出,储备量在40万㎡左右;金沙洲板块、员村板块进展缓慢,最快也在明年下半年才有住宅用地推出,。低密度的种鸡场项目推出时间暂时难以预测,且竞争激烈。本项目地处广州市开发区科学城,目前已完成大部分招商引资工作,进驻产业以电子、药业等高科技、无污染的产业为主,区域近期内可建设的大规模住宅项目为本项目和保利项目。项目本身自然景观优良,大市政配套完善,道路交通方便,用地手续清晰,转让价格合理,可考虑作为扩展广州市场的新项目。三、资金来源本项目为合作项目,所有股权转让、土地成本返还、收益分配分期在3年内支付完毕。2005年内支付需支付9400万元左右,其中上半年支付不超过7000万元。而广州公司现有三个项目地价已基本付清,05年无地价支付压力;04年底有银行存款约2亿元,三个项目2005年预计可提供3亿元的正向现金流,因此广州公司现金流足以支持本项目的地价支付。第二部分项目概况一、宗地现状1、项目位置及四至本项目地块编号为科学城KXC-H2号地块,总用地面积222001㎡,位于科学城中心区域东侧,广汕路以南,罗南路(即开创大道)以东北,南面为保利地产开发的保利林语山庄项目。2、地形及地势高差:项目沿开创大道呈不规则五边形,北部、东部有山头,西南部分地势较平缓。高点3高点2高点13、项目现状保利项目现状:项目现已部分平整,其余部分为原始山林。本项目保利项目未开工前原始山体、树林地块地势远景用地内原生树木:用地内有大大小小各种树木约1700多株,主要以相思树、荔枝树为主,另外有少量松树、桉树、龙眼树、白果树、芒果树等等。,在规划中应充分考虑这些现有树木的价值,将其列为重点保留对象。用地内古墓:经现场勘查,项目用地内有几处坟墓。据介绍是宋、明官宦的坟冢,开发区将负责将其迁移至山背后的山体保护范围内。用地内机场输油管:项目用地内有几处坟墓。据介绍是宋、明官宦的坟冢,开发区将负责将其迁移至山背后的山体保护范围内项目用地内贯穿有一条新白云机场的供油管道,由于供油管道的建设没有经过开发区管委会的同意,经协调机场方面已同意迁移。二、周边规划交委物流中心:物流中心设置在项目北面的平地上,与项目有一定