文档介绍：城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第4章房地产开发资金的筹集?第一节投资与房地产投资?第二节房地产开发资金筹集方式▲?第三节金融机构对项目贷款的审查?第四节房地产开发项目资金筹集规划▲城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理本章复****题?。?。?。?,列举房地产开发资金的筹集方式。??。??。?。城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资? ?⑴定义:为了获得未来货币增值或收益而做出的确定的现值的牺牲。?⑵特性?1)目的性?2)时间性?3)收益性?4)风险性城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资? ?经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币或实物, 直接或间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资? ?⑴房地产直接投资?1)房地产开发投资(土地开发、商品房建设) ?2)房地产置业投资(物业) ?家庭购房自住?投资者购房出租(住宅、公寓、写字楼、厂房等) ?投资者购房储备,待价而沽?投资者购房用于自己的工商业(固定资产)运营城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资? ?⑵房地产间接投资?1)购买房地产企业的股票、债券?2)购买房地产投资信托基金( REITs ) ?3)购买房地产抵押贷款支持债券房地产开发商商业银行 SPV 特设中介投资者(个人、企业) 抵押权贷款债权交易价债券交易价城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资 ?⑴投资对象的固定性和不可移动性?⑵投资的高投入和高成本性?1)土地取得及开发的高成本?2)房屋建筑的高价值(建安成本、利息) ?3)交易费用高(广告费、手续费、税费等) 城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资 ?⑶投资的回收期长?⑷投资的高风险性?⑸投资受城市大环境的约束?⑹投资的低流动性城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理第一节投资与房地产投资 ?⑴通货膨胀(购买力)风险?投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比, 购买力降低给投资者带来的风险。?⑵市场供求风险?投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险( 93 北海房地产泡沫)。城市建设学院工程管理教学部房地产经营与管理市场供求风险案例? 1992 年夏,北海市政府到深圳招商。市长帅立国向万科推荐一块 40 平方公里的土地,地价象征性收一些。?王石赴北海,现场调查,在北海建委会议室里,专家分析: 深圳目前共开发 70 平方公里土地, “三通一平”用去近 200 个亿。北海这 40 平方公里的荒地滩涂开发,至少 60 亿~80 亿, 如果算上地面上的投资(厂房、公建、发电厂、水厂),少说还要 80 亿,加起来就是 140~160 亿。问题不在投入,更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到 15 万,一年的产值不足 10 个亿,如何支撑这么大规模的基本建设?