文档介绍：香域蓝山商网营销策划报告第 1 页香域蓝山商网营销策划报告 第一部分 市场分析 铁西区域随着住宅项目的如火如荼兴建, 区域内的商网供应量也有了较大幅度的增加,社区商业作为基础配套型商业,正在铁西区逐步发展起来,我们通过对项目周边乃至铁西区商网的研究分析, 站在市场的角度对香域蓝山商网进行整体定位、价格定位以及营销推广战略制定等工作。 市场调研对象为:假日蓝湾、亚美利加、梦想之约、富海铭尊、富云新都、黎明·西部风情共计6 个项目。 一、整体市场分析 1、沈阳市商网分析近年来随着沈阳市房地产项目的大规模开发, 商业网点供应量及销售量也随之增加,整体市场呈现上升趋势。 销售量 % -% % % 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 销售量(万平方米) 增长率 % % % -% 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 ~ 9 月香域蓝山商网营销策划报告第 2 页?自2004 年以来,沈阳商业网点市场整体销售量呈现上升趋势,尤其是2005 %; ? 2005 年之后,年销售量均在70 万平方米以上; ? 2008 年1~9 万平方米, 预计全年销售量将创新高; ?可见,近几年沈阳商业网点的市场需求量逐年递增。 销售均价?近几年销售价格出现一定波动,整体价格基本维持在5100 元/㎡左右; ?随着房地产项目开发逐渐向城区外延化,导致商业网点的整体价格会有一定程度的下降; ?综合商业网点整体市场的价格上涨趋势以及项目外延导致的低价网点增多等因素,使得近几年沈阳市商网的整体均价浮动不大。 4908 5337 5268 4904 5234 % -% -% % 4600 4700 4800 4900 5000 5100 5200 5300 5400 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 均价 4908 5337 5268 4904 5234 增长率 % -% -% % 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 ~ 9 月香域蓝山商网营销策划报告第 3 页 2、铁西区域商网市场概述铁西区位于沈阳市西南部。随着区域整体规划改造、住宅市场的崛起等利好因素,致使铁西区商业网点的价值大增,备受购房者青睐。 铁西商业网点 面积(万㎡) 套数 套均面积(㎡) 可售网点 3853 5~10月销售网点 690 (数据来自新峰地产信息资源决策系统,数据统计截止至2008 年10 月31 日) ?由上表可见,截止至2008 年10 月31 日,铁西区商业网点仍有大量供应, 万㎡,共计3853 套; ? 2008 年5 月~10月共销售商业网点690 套, 万㎡,平均每套面积 ㎡,月平均销售量 万㎡,与其他几区相比,铁西区商业网点销售量较大,销售量位于前列; ?可见,目前铁西区的商业网点销售情况较为良好,但仍然有大量的新增供应及存量网点,造成市场竞争激烈的现象; ?本项目网点面积较大, ㎡的销售平均面积。 香域蓝山商网营销策划报告第 4 页二、片区在售竞争项目情况 1、选取项目说明 纵向范围设定:北一中路与北四中路所夹中间区域; 半径设定: ; 在售竞争项目:假日蓝湾、亚美利加、梦想之约三个项目。 2、在售竞争项目图 【在售竞争项目位置图】 香域蓝山商网营销策划报告第 5 页 3、各项目调研情况项目名称 假日蓝湾 项目地理位置 铁西区北四路与卫工明渠交汇处 建筑面积 300000 平方米建筑形态 小高层、多层装修情况 毛坯 物业管理 元/月, 元/月 绿化率 35% 配套设施 小区内部配套:美容SPA,健身中心,快餐美食,社区医疗中心,室内游泳馆,室外游泳池,大型超市,室外篮球场, 中小学:启工一校,启工二校,沈阳四中,沈阳市第36 中学 综合商场:乐购,家世界,铁西百货,陶林居 医院:沈阳市八院,沈阳市九院 交通:204、240、288、239、114、242 总套数 117 套 开间 米 进深 米 层