文档介绍：枋湖客运商贸中心项目经营规划方案市场篇根据2003年制定的《厦门市商业网点布局规划》人口规模:本次规划远期2010年人口规模(实际居住取250万人(其中岛内各区2010年控制总人口为100万人总量预测:预测社会消费品零售总额年平均增长10%2005亿元(其中批零贸易190亿元),2010年达到440亿元(其中批零贸易306亿乙元)营业面积:参照同类城市的标准及本市商业营业面积现状确定厦门市人均(常住人口和暂住半年以上的人口)占有商业营业面积为10-14根据人口预测2010年厦门市岛内营业总面积宜控制在140万平方米左右(按总人口100万人,),岛外营业总面积宜控制在150万平方米左右(按人均10平方米计)·全市商业面积控制在290万平Sloganhere厦门商业面积发展状况经专业机构的统让,厦门市区内在营的几个大型购物中心他商街住宅目的底,保守估计,自前岛丙在体量已经超从岛内人均商业面积来看现在岛内常住人口在180万左内的人均商丶漆到0平方米,也就是说个爱送的人均商)2平方米,厦门的人均商业面积已超过这些大城市fialatallSloganhere对厦门商业市场的判断商业分布不平衡,布局不够合理,局部过于饱和,零售业态较单整体还有空间。案例、嘉禾路SM——世贸商城路段5家购物中心SM城市广场明发商业广场富山诚达购物广场世贸商城罗宾森广场10家大型百货来雅一天虹一巴黎春天一华天(已关闭》磐基名品中心一新世界百货一诚达百货一华联一中闽百汇一世贸巴黎春天案例二、1200米的中山路5家购物中心:名汇广场南中大地老虎城达意中华城4家大型百货:名汇天虹华联巴黎春天(中山店)巴黎春天(思明店)湖里区未来商业发展空间大于思明区岛外商业地产投资时机来临,发展空间较大Sloganhere枋湖客运站项目概况枋湖客运商贸中心位于厦门金湖路与成功大道交汇处,总建筑面积42540平方米,规划商业面积31660平方米lhalSloganhere项目SWOT分析优势(S)a、区域优势随着湖里区政府搬迁至枋湖后,联通大厦也落户枋湖,枋湖区域的功能定位也逐渐发生转变,从早期以工业区域功能定位为主演变至行政及商贸功能为主b、交通优势枋湖客运中心地理位置优越,有这不可复制的路段交通优势,14条公交线路辐射岛内外,客运车辆可分别经仙岳路、成功大道快速离岛,大大减少乘客在途时间,以空间换时间,有效辐射岛内外,直接服务终端客户Sloganhere项目SWOT分析优势(S)c、客流优势随着湖滨南长途客运站及松柏长途客运站的合并,再加上整个枋湖板块及东部区域的居民,以及14条公交线路的带动,预计枋湖客运中心每天的人流量将达到10万人次,而对于商家来说,人流就是客流,客流就是钱流。、需求优势目前厦门市区的主要商圈分布不均匀,甚至出现扎堆现象,例如火车站商圈及中山路商圈等等;而枋湖及其东部板块商业卖场缺乏,市民购物极不便利,枋湖客运商贸中心可有效满足枋湖版块及其周边居民的购物需求,同时也为出入海西的旅客提供了便捷的购物服务。Sloganhere项目SWOT分析劣势(W)a、规模偏小枋湖商贸中心商业面积只有三万平左右,体量过小,无法做大做全,缺少规模效应,从商业定位上来讲,也只是个大型社区店的面积b、品相不全如今的商业都在往规模化及ShoppingA的形式发展,涵盖的业态较为齐全,可满足不同层次消费者的需要。Sloganhere项目SWOT分析劣势(W)G、消费群体质量不高由于该项目为客运配套项目,主要客户群体为过往旅客,属于匆忙快速消费群体,在消费能力上无法与其他商圈消费者相媲美D、新商需要新培养一个新的再造商围,一切需要从头开始培养自己的客户群体,包括消费者的行为****惯和认知度Sloganhere项目SWOT分析机会(O)随着湖里区行政中心落户枋湖,目前枋湖及机场片区房地产业发展迅速,书香佳缘、幸福密码、联发欣悦园、禹州香槟城、水晶森林等等近二十几个地产项目纷纷上马,其中部分项目已交房,枋湖及其东部人口大大增加,这些都将成为新客运商贸中心的消费客群。(见附表)威胁(T)该项目距SM城市广场、闽南印象、湖里商业街等距离较近,如无法在购物环境或产品结构上突岀特色,将会造成客户分流Sloganhere