文档介绍：万科吴泾项目营销执行方案结构重点回顾执行推进&定位客户推售蓄客动作推广重点回顾定位客户重点回顾---定位综合商业与居住的形态完成项目定位形成推广影响力是完成今年销售目标的重要课题,深层次说依据客户需求对项目不同商业形态进行细分定位是项目整体成功的核心问题商业的成功决定项目70%的成功美式生活共同体cpaApartment公寓Roadshop临路的街区型商铺publicspace公共空间sSupermarket带主力店的超级市场[万乐城]ity重点回顾---定位三层定位系统逐层切分项目需求[万乐城]美式生活共同体类住宅定位原子公寓商业定位美式邻里中心2014年极小户型客户定位商业细分定位(依据不同形态定位业态)商业客户定位类住宅客户定位重点回顾---定位集中商业定位:旗舰商业功能:大众消费社区商业定位:种子商业功能:社区公共服务街区商业定位:主题商业功能:休闲娱乐集中商业的成功自营对消费者形成吸引,形成购买者号召社区商业的特色经营,给予使用者(商业和居住)信心的同时给予购买者更多的助推力。重点回顾---定位(商业)五月-208入驻上海最小门槛投资自住适宜的类住宅产品全新的居住生活形态18~23平极有限的空间不限购原则+可变家居组成的空间内核社区公共配套+物业服务提供的生活服务小身材大能量类住宅定位:原子公寓以极小户型的产品特征配合商业中的社区商业(种子商业)作为类住宅产品整体定位重点回顾---定位(类住宅)重点回顾---客户[消费者][购买者][使用者]销售意义上的终端客户,也可称为决策者,以投资意向为主导,居住意向较弱现实中的终端客户,涵盖商业和住宅两块,形式上也分为购买和租赁两种,其中前期租赁使用者的多寡会反向作用后期购买者的持续意向项目商业产品希望聚集的主要人群,以当地产业和教育人群为主,居住人群为辅助。他们还对商业购买和使用客户承担重要功能,促进商业购买者决策,给予商业使用者信心。并且,他们也是转化成购买者和使用者的基数人群。销售意义的购买者为项目推广的终端客户,但如何在推广中构建购买者,消费者,使用者三者间全新的关系,使三类人对项目发生共同的关系,是项目商业客户前来的重要诱因1个人投资1)已购买自住房,有少量闲钱投资。2)外地单身,具有购买实力,无法购买居住类产品。2郊外环、超低总价、办公产权型住宅的可能购买人群?购买驱动过渡性自住产品1)目前积蓄无法一步购买婚房,而买一房住宅产品有可能会成为限购人群,限制将来升级购买。而商办产品不占房票。2)外地单身,被限购3企业购买周边园区企业,购买做员工宿舍楼。A重点回顾---客户(住宅产品)