文档介绍：第三章房地产专业基础知识(瑞尔特房地产顾问机构销售人员培训系列——中瑞邦达(北京)商业管理有限公司)一、 房地产的概念1、 房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:(1) 土地(2) 建筑物及地上附着物(3) 房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。2、 房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。二、 房地产的特征1、 房地产的自然特征(1) 位置的固定性:(2) 使用的耐久性:(3) 资源的有限性:(4) 物业的差异性。2、 房地产的经济特征(1) 生产周期长;(2) 资金密集性(3) 相互影响性(4) 易受政策限制性(5) 房地产的增值性注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分一土地。三、 房地产的类型1、 按用途划分:(1) 居住房地产(2) 商业房地产(3) 旅游房地产(4) 工业房地产(5) 农业房地产2、 房地产住宅的层数划分:低层住宅:为"1・3层多层住宅:为4-7层小高层住宅:为7-12层高层住宅:为13层以上,100米以下超高层住宅:100米以上3、房地产土地的使用年限土地使用权年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者(深圳市土地使用权年限以最新的通知为准)。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可中请续用,经批准并补清地价后继续使用,如果不符合则该土地使用权山政府无偿收回。凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地70年;工业用地50年;科技、教育、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年,综合用地是指不同用途的土地(如商业、工业、住宅等)所构成的土地。四、房地产专业名词1、常用名词(1) 五证:《国有土地使用证》一国土资源局经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。《建设用地规划许可证》一划局建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范用符合城市规划的法律凭证。《建设工程规划许可证》一划局有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《建设工程开工证》——建委建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属令记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。《商品房预售许可证》一房管局市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批淮性文件(2) 两书:《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》;(3) 房地产证:房产证是房屋所有权证的简称,包括房屋所有权证和房屋共有权证,是山不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的具有法律效力的书面凭证。(4) 房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。(5) 房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途,征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地转让或出租地皮或连同或连同其建筑物其建筑物A一级市场:是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;B二级市场:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;C三级市场:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;(6) :i哋使用权:是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。政府以扌n卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用:(7) 三通一