文档介绍：白云•时代新居策划案白云•时代新居策划案第一部分市场分析一、白云楼市现状分析1、区域概况及地产趋势白云区是贵阳市所辖的一个行政区域,是贵阳市的卫星城,经过贵遵高速公路与贵阳相连,它不但是贵州最著名的铝工业基地,同时也是国内久负盛名的铝城。在以往筑城人的心目中,白云区给人的第一印象常常是偏远、粗糙、与贵阳市形成一个相对独立或断裂的区域。但 ,经过这些年市政设施的不断完善及白云人不懈的努力。虽然白云区客观上仍距离市区较远,但当前已有数条连接市区的交通干道交付使用;且区域经济历年来都在不断的迅猛增长。应该说,当前白云的房地产市场已呈现出前所未有的良好契机。在9月召开的房交会上,小河、花溪的部分楼盘成为置业者瞩目的焦点。而白云区的房地产开发则悄无声息。报纸、 电视等媒体上很少见到白云区的地产报道。我们都知道小河、 花溪、白云这三个板块经过各自相连的沙冲大道、 花溪大道、贵遵大道与贵阳紧密联系。小河的繁荣来自政策的指引和自身的动力 ;花溪的蓬勃发展得益于优美的地理环境和浓厚的人文气息 ;而白云区由于城市功能定位的不同,决定了白云区房地产的发展只能是结合大企业进行开发,以水平价格差同其它区域抗衡。对于楼盘而言,第一要素往往是地段与位置,那么对于郊外,特别是白云区的楼盘来说,面临着新的考验和决策。2、白云楼市的发展进程白云区的建制是1973年才开始恢复的,起步较晚,发展缓慢。80年代初,只有为数不多的几栋住宅楼。至1993年房改时,全区也仅有500余套公房出售,供需矛盾十分突出。这在当时也刺激了房地产业的发展。93—94年,主要是职工集资建房,同时有部分商品房开发,当时的商品房价格十分便宜,每平方米才450元左右,几百套房子一推出来很快就被抢购一空。97年后,贵阳的部分开发商开始进入白云区 ,开发了一些较具品味的商品房,开始引入新的建筑理念。标准式、 跃式、复式、别墅等各种户型多种多样,再加上人口的增多,住房居住的观念更新,市场供给不足,导致房价一路攀升,由前几年的每平方米550元—680元涨到现在的每平方米750元。而当前,在白云已涌现出一批较有口碑和品牌效应的,具备较好实力的发展商(如朝晖房开、强臣房开、永茂房开),她们对推动白云的房地产业,提升白云建筑的整体水平注入了新鲜的血液。3、区域地产市场蕴藏着巨大的潜力在白云区房地产的发展史上,依托大厂搞开发是其显著特点。当前贵州铝厂的2万多名职工中就蕴藏着巨大的购房潜力。其原因在于:贵铝当前的经济效益较好,职工的工资、 福利待遇较高,从而其购买力较强;贵铝职工当前的住房条件尚不尽人意 ,职工有强烈的二次购房欲望。与贵铝相邻的白云村住房开发力度最大 ,当前连片开发了总面积逾8万平方米的贵铝住宅小区,以680元/M2—720元/M2的价格整体出售给贵州铝厂。其项目一期 2万多平方米当前已交付使用,二期4万多平方米正在紧张施工中。今年年初开盘的朝晖花园,在小区规划、配套、物管、项目包装、促销手段等方面都有一定的创新 ,它在白云的地产业之中起了示范作用,并产生了明显的经济效益。4、区域综述经过对白云区楼市的调查,不难看出白云区楼市尚处于一个比较初级阶段,在售楼盘数量并不是很多,近10个左右,包括一些不知名的楼盘在内。从总体上看 ,区内各楼盘销售态势良好 ,以650-1200元/m2的价格出售,相对于贵阳及其它地区来说是比较有明显优势的。从各楼盘所处位置不难看出,在售的楼盘大多集中在白云大道两侧,而且多集中在白云公园附近,可见,便利的交通和优美的环境是吸引客户的有利要素位于白云南路的楼盘主要有园林居、蓝天大厦及几栋未知名的楼盘,价格在750-1200元/m2元之间。这一地段处于白云的入口处,有着十分有利的地理优势,加上即将开发的金阳新区就在其西侧,因此,尽管价格相对于其它楼盘略高,但销售情况都还不错。位于朝晖路的朝晖花园则是区内唯一的大型楼盘 ,目间一期近200余套已售完,正推出二期的80套,销售态势也见好,毗邻金阳区的有利位置,区内较好的配套、 物管以及优美的生态环境,吸引了区内不少客户的目光,销售状况良好并成为白云区内楼盘的典型代表。位于同心路的金谷园的客户则主要是与之相邻的铝厂的职工 ,这一楼盘利用地段在抓目标客户上应该留个典型。就当前白云楼市来说具有以下主要特征 :规模大的不多,除朝晖花园外,基本都属于小规模。朝晖花园占地40000m2,建筑面积80000多平方米的规模在白云独树一帜,因此其在规模上已完全同其它楼盘区分开来,加上配套、物管方面的优势,自然成为区内客户的最爱,而其它楼盘均属小规模。各楼盘的建立受到市政府向金阳小区移动、区政府向南湖移动的影响。在市政治经济文化中心向西移的战略影响下,各楼盘的建立自然会考虑到这点,如各楼盘均位于白云大道两旁,典型的应属朝晖花园,其借助毗邻金阳小区经过