文档介绍：保利金沙洲项目营销初案 CATALOG 目录 PART 1 :市场分析 PART 2 :项目定位 PART 3 :附加值提升市场现状今年“十一”黄金周,广州市场呈现如下特征: ?供应: 新推楼盘少,中心六区缺货尤为严重大多数楼盘 9月底抢闸出货、十一新货供应减少?成交: 十一总体成交( 2500 套)低于五一( 3500 套),少数楼盘热销?热销楼盘代表: 1、恒大绿洲:短期内密集推广、低价入市 2、翠城花园、江南新苑:海珠区居家成熟盘 3、星河湾海怡半岛、玖珑湖:高端项目成交畅旺?价格:价格小幅拉升,整体已处于高位水平?人气: “价格洼地”效应使金沙洲成广州西部热点板块商用物业市场淡静,人气较差一、市场概况 1、十一期间广州楼市表现-35% 万套 万套近2万套新推货量-29% 万套 万套 万套可售货量同比变动率今年十一今年五一去年十一十一广州十区供应情况十一广州十区签约情况海珠成签约大户广州别墅市场二、广州别墅市场 1、广州别墅市场供应?全广州主要别墅项目 40个?金沙洲、萝岗、番禺板块最近广州市区,但供货量非常稀缺?未来别墅供货主要集中在花都、从化、增城 3大外围片区?市区渐无供货, 本案将成为新一代城市别墅金沙洲板块花都板块从化板块增城板块萝岗板块番禺板块?4个别墅盘?代表项目:中信山语湖、恒大御景半岛、中海金沙熙岸?联排: 360-500 万,独栋: 500-1400 万? 13 个别墅盘?代表项目:玖珑湖、保利城、美林湖、假日半岛?低端: 140-220 万?中端: 280-450 万?高端: 500-1300 万?7个别墅盘?代表项目:方圆明月山溪、富力泉天下、居礼润园?联排: 180-300 万,独栋: 350-1000 万南沙板块?3个别墅盘?代表项目:保利香雪山?双拼: 500-600 万?4个别墅盘?代表项目:凤凰城、恒大山水城、金地荔湖城?联排: 150-300 万,独栋: 400-800 万?3个别墅盘?代表项目:南沙碧桂园、南沙境界、南沙滨海花园?联排: 180 万- 300 万,独栋: 300 万- 800 万?4个别墅盘?代表项目:新光城市花园?联排: 500-600 万,独栋: 800-1200 万?颐和高尔夫庄园?联排: 1200-1800 万, 独栋: 1500- 亿二、广州别墅市场 2、主要竞争别墅别墅市场面向大广州客群,从总价分流的角度看, 500-700 万联排别墅, 700-900 万双拼别墅,面临什么样的竞争? ///// 联排: 235-250 双拼: 328-334 194 双拼、联排本项目710 套以上/////1514 / 合计 32 13 售罄 400-1200 联排: 13000 ,双拼: 22000 280-530 156 联排、双拼中海金沙熙岸 0 200 以上 127 151 200 以上预计明年货量 85% 80% 88% 55% 91% 成交率 15 40 10 7 45 月均销售速度 346 246 161 166 245 套数联排: 400 ,独栋: 600-1200 联排: 13000 ,独栋: 20000 联排: 250-290 , 独栋: 320-620 独栋、联排中信山语湖 1000-2500 30000 联排: 360-690 , 双拼: 360-800 , 独栋: 460-500 联排、双拼、独栋颐和高尔夫庄园联排: 500 ,独栋: 800-1200 联排: 18000 ,独栋: 22000 联排: 270-280 , 独栋: 320-600 独栋、联排新光城市花园双拼: 300-400 :独栋: 500-1400 双拼: 18000 售磬, 独栋: 24000 - 35000 256-700 独栋、双拼恒大御景半岛双拼: 595 ,独栋: 1380 双拼: 17000 ,独栋: 21000-25000 双拼: 350 ,独栋: 430-870 双拼、独栋玖珑湖总价( 万元) 单价( 元/ ㎡) 面积(㎡) 类型项目名? 500-900 万的广州高端别墅市场,联排主力面积为 240 -280 ㎡,双拼主力面积为 260 -350 ㎡?玖珑湖、中信山语湖成交好,月均 40-45套;其他别墅月均 10-15 套?御景半岛、金沙熙岸即将售完;预计本项目入市至少有 710 套以上竞争货量本项目入市将面临 710 套以上 500-1200 万级别墅竞争华南快速西二环佛山一环迎宾路山前大道二、广州别墅市场 3、主要竞争别墅 PK ——位置、交通无无无 10元无无 20元过路费广州玖珑湖 1小时 30分钟广州中海金沙熙岸 30分钟广州本项目 1小时佛山中信山语湖 30分钟广州颐和高尔夫庄