文档介绍：烟台大学
硕士学位论文
论物业服务合同
姓名:唐虎
申请学位级别:硕士
专业:民商法学
指导教师:郑冠宇
2011-03-12
摘要
本文从物业服务合同基本理论、物业服务合同的主体、物业服务合同的内容和
物业服务合同的违约责任为切入点,对相关问题进行了认真的研究,并对物业服务
合同立法提出了建议,希望对处理物业服务合同纠纷和完善我国物业服务合同法律
制度有所帮助。文章一共分为五个部分,二万七千多字。
第一部分为物业服务合同概述。本部分从物业和物业服务等概念入手,通过比
较雇佣合同、委托合同与物业服务合同的区别,认为应采取服务合同说来界定物业
服务合同;其次,这一部分还分析了物业服务合同的特征和性质。
第二部分为物业服务合同的主体。由于物业服务合同分为前期物业服务合同
和普通物业服务合同,前后的法律关系各方不一致。因此,这一部分对业主、业主
大会和业主委员会三方的概念以及他们在合同中的所处的地位进行分析,并借鉴大
陆法系和英美法系主要国家的立法例,认为我国应采用日本模式来确定业委会的主
体资格。
第三部分为物业服务合同的内容。这一部分主要论述双方的权利义务、专项
维修资金的管理和使用、安全保障义务等问题。物业服务合同是双务合同,因此,
业主享有的权利即物业服务企业应该承担的义务。其次,维修资金在管理使用过程
中应遵循一定的规则,本部分还将解决维修资金在管理中产生的问题。
第四部分是违约责任的论述。这一部分首先讨论物业服务合同的归责原则应
采用过错责任原则还是严格责任原则,笔者认为,应采用过错责任原则。另外,本
部分还论述了在物业服务合同中违约责任的具体表现形式。
第五部分是有关物业服务合同有名化的内容。从合同有名化的功能谈起,这一
部分论述物业服务合同有名化的必要性和可行性,并从制度层面提出自己的建议。

关键词: 物业服务;物业服务合同;业主;业主委员会;合同有名化

I
Abstract
The first part:The overview. Beginning with the fundamental concepts of property
and property service paring the confusing concepts of employment contract,
commission contract and so on, the author concludes that we have to apply the ‘service
contract doctrine’. This part also analyses the feature and character of the property service
contract.
The second part is about the subjects. Since the property service contract is divided
into the early one and the general one and there exists inconformity of the subjects
depending on the different phases, the part demonstrates the concepts of the proprietor, the
proprietors’ congress and proprietors’ committee and analyzes their roles in the contract.
The author holds the opinion that we should adopt the Japanese pattern to establish the
qualification of proprietors’ legal status paring and learning from the legislation
modes of the civil law and Anglo-Saxon law systems.
The third part: The contents. The part mainly discusses each party’s rights and
obligations, how to manage and use the special maintenance funds and the security
obligation. The prop