文档介绍：前言: 2014 年五象湖片区,跃然成为南宁最为炙热的开发片区,宝能、万科、绿地、华润等齐聚开售,成交量大幅攀升。但片区内存在着产品同质,售价低的现象,陷入同类产品竞争当中。我们在未来的开发道路上必须另寻僻静! 2014 年是南宁大盘风云崛起之年, 那么 2015 年南宁楼市将进入大盘群雄逐鹿的年代! 万科在思考万科城项目如何再建万科品牌价值, 如何在市场中突围;保利在慎密寻找领秀前城未来出路各大开发企业均在思变中求发! 第一部分市场分析我们必须从南宁热点的开发区域的发展规律中寻找到项目的突破口。南宁目前房地产开发热点区域主要集中在凤岭南、五象新区;凤岭北虽项目较少,但因东盟商务片区的发展一直是南宁高端住宅的热点区域,随着南宁第一大盘——保利领秀前城的开发,将影响高端住宅购房群体的购房意向。?凤岭北区域 1. 区域发展特点经过十年的建设和发展, 定位为南宁中央居住区( CLD )的凤岭北已初具规模。教育资源, 商业配套设施, 公园等市政配套, 地铁、高铁等交通设施已全部完善。凤岭北成为中高端、高端阶层置业的热点区域。 . 已经投入使用的北京大学南宁附属实验学校、天桃实验学校、云景路小学、滨湖路小学、凤翔中学等, 就已经是让重视教育的购房者欲罢不能; 在建设中的二中、玉兰路小学更是锦上添花。 . 被誉为凤岭北首个五星级菜市——塞纳维拉新街市投入使用; 一路之隔的华润万象城早已营业; 毗邻的青秀万达 mall 已将于 2015 年元旦开业;包含 10 万平米商业的霖峰一号在建设之中。 . 亩的凤岭儿童公园是一个以少年儿童娱乐为特色,集娱乐性、观赏性、趣味性、科普性于一体的市级儿童主题公园, 与石门森林公园相呼应。 . 南宁东站将于今年年底通车,地铁 1 号钱将于 2016 年开通。 2. 主要竞争楼盘分析比选因素荣和公园悦府美泉 1612霖峰壹號产品建筑面积使用面积销售价格(精装修) 销售总价销售状态建筑面积使用面积销售价格(精装修) 销售总价销售状态建筑面积使用面积销售价格(精装修) 销售总价销售状态 89平三房 100 平三房 1200 0元/㎡ 89平三房 100万在售 90-10 0平三房 103-11 5平三房 1300 0元/㎡ 117-13 0万在售 88平三房 106 平三房待定(预计 1000 0元/平) 88万未售 120-14 0平四房 132-14 5平四房 1200 0元/㎡ 144 万-168 万在售 130-14 0平四房 145-15 3平四房 1200 0元/㎡ 169-18 0万在售 128 平四房 145 平四房 128 万未售 198 平五房 220 平五房 1100 0元/㎡ 230 万在售 180-19 0平五房 198-20 3平五房 1200 0元/㎡ 230-24 0万在售 140-16 0平五房 160-18 5平五房 140-16 0万未售明年供应量6万5万 19万比选因素荣和千千树荣和悦澜山万科城产品建筑面积使用面积销售价格(精装修) 销售总价销售状态建筑面积使用面积销售价格(精装修) 销售总价销售状态建筑面积使用面积销售价格(精装修) 销售总价销售状态 78平三房 93平三房 8500 元/㎡ 66万在售 90平三房 106 平三房待定(预计 9000 元/平精装修) 81万未售 90平三房待定(预计 9000 元/平精装修) 81万未售 88平三房 102 平三房 8500 元/㎡ 74万在售 120-14 0平四房 140-16 0平四房 108-12 6万未售 130-14 0平四房 110-13 0万未售 108 平四房 128 平四房 8600 元/㎡ 90-10 0万在售 160-18 0平五房 185-20 5平五房 144-16 0万未售明年供应量 10万 10万 17万 3. 凤岭北区域总结: 产品特点: 产品特点建筑面积使用面积销售单价销售总价主力产品 120-140 135-160 核心区毛坯( 8500-9000 ),装修( 12000-13000 ) 毛坯( 100-126 万) 装修( 144-170 万) 边缘区毛坯( 7500-8000 ),装修( 9000 ) 毛坯( 93-110 万) 装修( 108-130 万) 次要产品 88-95 100-110 核心区毛坯( 8500-9000 ),装修( 12000-13000 ) 毛坯( 74-80 万) 装修( 105-115 万) 边缘区毛坯( 7500-8000 ),装修( 9000 ) 毛坯( 68-74 万) 装修( 80-90 万) 客户特点: 主要以青秀区企业高管,政府单位和事业单位中层管理者、私营企业主为主,年龄集中在 35-45 岁,支付