文档介绍：A世联-雁栖湖项目整体定位及发展战略研究
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报告框架项目目标与属性界定项目机会研判整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思经济分析本报告是严格保密的。2
项目目标与属性界定项目目标与困惑项目机会研判项目属性界定整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思经济分析本报告是严格保密的。3
客户目标目标1成为南昌的城市名片,成为南昌市的品牌——公司已经在新建县开发了二个项目,在新建县具有一定的知名度,但在市区品牌认知度较低目标2希望本年12月份开盘,初步预期3-5年开发完——公司不仅仅要开发的是项目,希望能够承担一定的社会责任感,同时项目也要代表区域形象目标3项目利润要最大化——公司现金目前较为充裕,在可接受的销售周期内,要求实现利润最大化本报告是严格保密的。4
项目目标、限制条件的解释关于90/70项目研究时,将重点按照市场本身的条件来研究,从市场机会、城市机会等角度提出项目的最佳方案,作为与政府协调的主推方案;关于土地年限不统一n项目研究时,将会针对土地年限的限制条件,提出引导性策略,在此条件下指导项目的定位及规划排布;关于12月份开盘及3年开发完的开发节奏n经与众森沟通,12份开盘,主要是考虑到与清华锦园等项目时间上的衔接问题,非限制性条件,3年开发完也是非限制性条件,非强制性目标,故本方案将以项目的最优化方案出发,不以此为限制条件;本报告是严格保密的。5
项目目标、条件的解释目标:n希望项目成为南昌的名片,成为南昌市的品牌,成为众森的品牌n项目利润最大化此为最理想化的目标,此目标即是实现“项目价值的最大化”,研究项目价值的最大化,报告将从:项目的现状是什么?——现状有哪些优势、困境、负面影响项目可能的最大化价值是什么?——项目愿景实现项目的愿景,需要哪些方面来支撑,是否支撑?——市场等相关范畴分析实现项目愿景,自身还有哪些关键举措需要实施?本报告是严格保密的。6
项目目标与属性界定项目目标与困惑项目机会研判项目属性界定整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思经济分析本报告是严格保密的。7
项目区位:位于南昌最新规划的一环中,距离老城中心直线7公里,距离红谷滩新城中心2公里n项目在行政上归属于新建县;n在南昌的最新规划中,昌九高速项目属于一环内区域;八一大桥n从直线距离上分析,项目到南昌老城区中心八一广场7公里,距离八一大桥西桥头4公里,距离红谷滩中心2公里;红谷滩新区老城区南昌大桥本报告是严格保密的。8
区位属性:一环西侧现无道路,项目虽距离红谷滩很近,但行政上属于新建县,在访谈中发现,各阶层人士对区域基本无认知或是“坟墓、偏、远”n项目及周边小面积区域,在行政上归属于新建县,是南昌规划一环中仅有的不属于南昌市的区域;n地块虽与规划的CBD距离很近,但由于受昌九高速路的隔断,项目所在区域,在消费者的心目中,是城市郊区,与城市一环内核心城市的空间属性完全相异;新建县n区域虽有规划有打通昌九高速的红湾公路等三条路,但目区域前没有时确的时间进程,政府对此还没有明确的说法;n在对政府人士、专业人士、普通消费者的访谈过程中发现,南昌人对项目区域基本无认知,或认知为
“坟墓、偏”;本报告是严格保密的。9
道路交通:区域交通规划不确定,对项目影响大,目前仅有两条路可进入,但路况及环境较差,路程距离远n地块目前的进入路径有两条;n一是沿南昌大桥——新建排头——解放路——建设路,进入地块;n另一条是通过八一大桥—公墓区破旧房区—庐山南大道——黄家湖路,进入地块;n从黄家湖路进入地块,需从公墓区及部分破旧房区经过;n从新建县进入,需经过一破旧房区段破旧房区;n两条路的路况较差,两旁环境差,且需绕大弯进入,路程距离远;破旧房区破旧房区本报告是严格保密的。10
区域条件:区域较陌生,市政基础设施差,无生活配套,在规划中将其定性为“生态控制区(泛黄家湖区域)”北面:黄家湖北面:烈士陵园西面:还迁房东面:昌九高速南面:污水沟西北面:公墓南面:河堤本报告是严格保密的。11
项目四至:东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河,南侧是排污渠及排洪堤,北侧直接与黄家湖相连,西边主要是还迁房和华东交大的学生宿舍西侧:华东交大北侧:湖湾西侧:还建房东侧:湖面南侧地界南侧:湖面东侧:乌沙河和排污渠交汇处本报告是严格保密的。12
地块条件与指标:占地4473>.15亩,,水域面积约230亩,其中最南侧水域约90亩的年限为40年,黄家湖路从地块内部穿过经济指标:黄家湖n占地规模::1