文档介绍：下篇
产品篇
PART3>.1 整体规划建议
在规划过程中,要以市场定位为依据,打造符合市场需求的产品,切忌为追求利润而打造偏离定位的产品;
例如,过密的建筑排布,虽然可以保证更多销售面积,但项目的品质严重下滑,售价难以提高,市场接受度也会下降;
如为提高容积率,将户型面积加大,偏离项目的定位,总价过高,也会出现较大风险;
在面子工程、重要卖点上,要保证正常的投入,避免成本低、档次低的情况发生;
整体规划过程中,要注意利润最大化与风险控制之间的平衡关系
规划设计原则
根据项目定位、地块情况,以及档次形象与容积率的平衡原则,我司建议本项目以联排为主,以双拼和独栋别墅为辅,即保证适度的容积率,同时以别墅提升项目档次。
各类产品的配比联排:双拼:独栋= 7:2:1
别墅类产品占30%,足以起到支撑项目高端形象的作用;在设计上,注重该类产品的品质感,密度不宜过高,园林、立面、建材等都要体现档次;
联排产品占70%,是出面积、快速销售回款的产品,该类产品,密度适当提高,但在立面和建材方面要与别墅相近。
在产品类型选择上,要注意项目的档次形象与容积率之间的平衡
规划设计原则
建安成本控制向来都是中高端项目开发商关注的重点,找出成本与产品优势的平衡点。
产品设计过程中,要注意成本控制与产品品质之间的平衡
规划设计原则
以“度假养生居所”为设计方向
根据地段、资源情况,项目定位为独家养生的第二居所,整体产品形态、社区氛围都要围绕度假概念展开;
选择最具度假风情的建筑风格和园林风格,户型功能方面,要考虑度假的功能及氛围营造的需要,社区会所、物业服务等,都在概念上迎合这一主题。
规划设计思路
借势先天资源,贯彻山景概念
项目在交通、配套等方面的劣势明显,优势资源也同样突出,规划要充分挖掘利用山景,将山地别墅概念贯穿到整个规划设计之中;
山地概念不是停留在借景,而是在产品中,也要加入山地、缓坡、台地等设计手法;
规划设计思路
深耕内在品质,打造罕有珍品
只有山景资源,难以弥补各种劣势的负面压力,还需要在产品设计上下功夫,打造太原独一无二的稀世珍品,才能成为市场追捧的热销名盘。
产品设计不仅是核心产品层,更多是建筑风格、园林、会所、物业等外围产品层,以大幅提升项目的附加价值。
规划设计思路
地块条件分析
北侧A地块狭长,内部地面南低北高,落差不大
A地块西侧山坡较陡
连接两地块的中间部分,地面相对较平
南侧B地块较宽阔,三边环绕缓坡;
N
地块条件分析
A地块
地块整体空间狭长,占地面积有限,不适合做需要开阔空间的别墅产品;
地块为西北至东南走向,建筑朝向及布局方式将会受其影响;
西南侧有少部分的山地地形,需要考虑进行处理和利用;
地块西侧山景的资源,规划设计时需要考虑山地景观的借势效果。
B地块
地块空间相对开阔,面积也较A地大,适合规划各种类产品;
地块内部三边有缓坡,需考虑如何处理和利用;
B地块与A地块之间没有联接,需考虑协调打通两块用地的通道;
地块建筑布局
A地块狭长,不适合做双拼或独栋别墅,建议主要设计为联排产品;
两地块的中间部分做会所配套,作为联系两块地的纽带
南侧B地块较开阔,可做部分山地别墅和部分联排
N
地块建筑布局
A地块地势处理及利用方式
平地部分坡度较小,不需过多处理;
地块西南带状山地较陡峭,根据这部分的宽度和处理的难易程度,可考虑以下几种处理方式:
①设置护坡,设计为特色山地绿化景观带;
②自身做平整,设置护坡,布置特色山地独栋别墅;
③与已有平地做平整,使整块地成西南高东北低的坡地状态,全部设计山地联排产品。
N
三种方式待探讨,以下布局建议以第一种方式为基础
地块建筑布局
A地块建筑布局
A地块主要设计为联排产品,是保证出面积的产品类型,建筑密度可适度提高;
为保证建筑面积最大化,联排产品全部为偏东南朝向,在日照允许情况下,尽量多布置
最南侧部分设计会所和集中绿地;
会所
N
地块建筑布局
A地块路网设计
联排产品的楼间空间有限,需要地块整体做环形道路,便于车辆的交通组织;
每排楼座之间,要设计人行或车行道路,与地块大环路联通;
主出入口设在地块南侧会所附近,与外部市政道路接驳;
会所
N
地块建筑布局
B地块地势处理及利用方式
B地块中部平地基本平整;
边缘山地坡度较缓,可局部平整,作为建筑用地
局部坡度较陡山坡,可考虑做特色坡地绿化景观使用。
另外,建议争取A地块与B地块能有联接地带,以便于形成统一社区,共用会所及主入口
A地块会所部分
N
地块建筑布局
B地块建筑布局
这里仅对建筑布局做初步示意,具体排布,还需待地块准确红线图及尺寸确定后考