文档介绍：成都双流航空港区域市场调查报告第一节宏观概况分析%200120022003 2004 2005一、宏观经济:经国家统计局初步核算,2006年前三季度国内生产总值141477亿元,%,。其屮,第一产业增加值15570亿元,%;第二产业70496亿元,%;第三产业55411亿元,%。过去的经济增长有很大部分来口外向型经济发展,。截止到2006年9月末,国家外汇储备达到9879亿美元,比年初增加1690亿美元。亿元200000180000160000140000120000100000800006000040000200000国民经济总体上呈现出“增长快、运行稳、质量高”的发展格局。国民经济的持续快速发展使得老百姓拥有更多的收入进行消费,尤其是进行住房消费。二、宏观政策分析:“给经济降温、给房市消肿”——国家经济已经持续了多年两位数的高增长,固定资产投资迅速扩大、房产行业迅速增温,大量资金的涌入使得有形成泡沫经济的危险。%%5o33%52%%o521%%%%05051H900Z二900Z寸00OQidZ00Zsoeoooz66286SZ66I9629661寸62994年以来,房地产投资的实际增长率国家已提出2007年国民经济发展要遵循“又好又快”的原则,控制经济过热增长,降低固定资产投资增速,将经济增长方式调整为主要依靠扩大内需带动。这说明国家今后一段时问的主要工作是调整国民收入分配问题、关注普通人群的实际需求,涉及到收入、住房、医疗、交通、能源、社会保障等众多方面。(一)出台政策概览:1、 房屋——调整供应结构、明确结构比例:政府主导,兴建大量经济适用房和低价商品房,加大住宅结构里屮低价商品房、经济适用房、廉租房的供应量;总体供应量中“90平米及以下占70%”。以上显示出国家对H前房地产市场增长过快与人民承受能力脱节现实的极大关注。调整住房转让税收标准:从2006年6月1口起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售吋按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。近期即将可能出台的《物权法》和“房屋保有税”征收办法。、影响——限制了炒房行为;大量客源的可能分流,将对开发企业形成巨大冲击,对其市场细分和定位能力提出更高要求;将提高大面积住宅的居住成本,引导需求向多层次分化。2、 土地——控制土地供应、调整税收、土地出让金等收费:限制单宗土地规模,加大土地总供应量。提高土地闲置费征收标准;2007年2月起提高土地增值税。工业用地出台最低出让金标准。停止低密度、别墅项H等的建设审批。'影响——对开发企业的囤积土地行为设置了很高的成木门槛,促使企业迅速开发、从而扩大整个市场供应量;限制高档类住宅商品的发展。3、 金融——严格房地产开发信贷条件。对项冃资木金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以丄的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1口起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到屮低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。'影响——对开发金业的自身实力是极大的考验,加剧行业内部的“洗牌”和整合;对个人住房消费逐步向屮小面积引导,限制投机炒房行为。4、 交易秩序一加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项FI,要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求,尤其是套型结构超过规定的项FI,不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅口改变设计、变更项H、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查,全面掌握为地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制,统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及吋、准确地发布市场供求信息。、影响——对开发企业的开发、销售行为加大控制,不准随意改变规划指标、要使交易价格透明,限制了囤积房源、捂盘销售的行为。(-)房地产市场状况:1、全国2006年10月份,“国房景气指数”,、,。2、全省2006年1-10月,房地产开发投