文档介绍：河南许昌项目投资分析报告二0—一年六月九日第一部分许昌区域概况第二部分许昌房地产市场分析第三部分项目分析与定价第四部分投资分析与财务评价第五部分风险与机会分析第一部分许昌区域概况—、许昌概况许昌,位于河南省中部,省“十一五”计划实施中原城市群的第二站,是中原城市群最具增长潜力和发展前景的区域。许昌市区位优势明显,距新郑国际机场仅50公里,且有高速公路直达机场,是唯一与省会郑州共享一个南、京珠等高速公路在许昌形成“米”字型的构架。京广铁路、107国道纵贯南北,禹郸铁路、311国道横穿东西。发达的公路、铁路及高速公路网络,使得许昌与中原城市群其他城市紧密相连。按照省“十一五”中原城市群规划设想,许昌市被定位为中原城市群南部重要的支点城市,高新技术产业和能源基地,轻工、食品、电力装备制造业基地,特色高效农业示范基地和生态观光区。目前拥有多家知名企业,如许继电器、许昌卷烟厂、瑞贝尔假发等,已经初步建立起以机电、烟草加工、能源、化工、纺织、建材为主要工业门类的工业体系。二、许昌发展规划依据《许昌市“十一五”发展规划纲要》,强劲的城市化进程将继续为许昌房地产市场发展提供了广阔的空间和机遇。“十一五”初期,,%,位居中原城市群的第一位O根据《许昌市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,至2010年,许昌市区建成区面积达到80平方公里以上,市区人口超过80万人。“十一五”期间许昌市城市发展的重点积极推进许昌、长葛城市一体化发展,拉大城市框架。作为“许昌—长葛”一体化对接的广大北区成为未来几年许昌城市建设的发展重点。第二部分许昌房地产市场分析一、许昌土地市场现状分析1、土地供应结构2009年许昌市共供应土地318宗,。土地来源:存试建设用地,新增建设用地,,70%按土地来源划分,,占总供应的70%,,占比30%,说明许昌市目前加大城市规划执行力度,既使部分存量土地盘活也大大的增加了新增土地。出让方式:划拨供地,,22%,72%交通运输用地,,1%商服用地,,9%普通住宅,,43%经济适用房、廉租房,,5%丁•矿仓储用地,,25%图中可以看出,许昌市09年土地供应住宅用地占比43%,达到按出让方式划分,,占总供应土地的72%,其他是划拨出地占比22%,协议用地仅占比6%。招拍挂方式早已成为许昌土地出让的主要方式,不仅可以增加政府财政收入也可以促进土地市场的健康运行。土地性质:公共管理与公共服务用地,,,工业用地占比25%,,其次是公服用地占比17%,商服用地占到9%,这主要跟政府09年加大工业化进程和公共设施建设有关,但住宅仍然是政府土地供应重点。1、2009年出让住宅用地分析2009年许昌市商品住宅用地出让情况区域划分地块位置面积(亩)使用权单位地价(万元)单价(万元)铁西区2008-22#新许路南侧、淇水路西侧(原职业技术学院师范校区〉-33#莲城大道北侧、-34#莲城大道南侧、-35#莲城大道南侧、-29#-27#许长城际通道东侧(17-3-aM))-28#许长城际通道东侧(25-1#地)-4#新兴路西段北侧(原许昌魏都区福利达机械有限公司)-14#屯里路北侧(开发区43A#-2地)-15#屯里路北侧(开发区43B#-3地)-16#屯里路北侧(开发区55#-2地)-18#-19#仓库